Devenir propriétaire d’un bien immobilier en location saisonnière peut s’avérer compliqué lorsque l’on n’a pas toutes les clés pour comprendre les subtilités de l’immobilier et de la fiscalité. Notre agence AirBNB de La Grande-Motte vous explique aujourd’hui ce qu’est la taxe foncière et comment elle fonctionne.
Commençons par une petite définition : La taxe foncière est un impôt local qui est perçu par les collectivités locales à l’encontre des propriétaires fonciers afin de financer les services publics locaux. En France, elle est calculée en fonction de la valeur locative cadastrale de la propriété, qui est déterminée par l’administration fiscale. « C’est toujours au propriétaire de payer la taxe foncière, décrit Angélique Michel, directrice de notre agence de conciergerie AirBNB de La Grande-Motte. L’avis d’imposition est émis à son nom, il ne peut donc pas demander à son locataire de la payer à sa place ».
Comme l’explique le site du Ministère de l’Economie, « le mode de calcul de l’impôt associe valeur cadastrale et taux votés par les collectivités territoriales. Le revenu cadastral constitue la base d’imposition de la taxe foncière : il est égal à la valeur locative cadastrale diminuée d’un abattement de 50 %. La valeur locative cadastrale correspond à un loyer annuel théorique que le propriétaire pourrait tirer du bien s’il était loué. Ce loyer est ensuite actualisé et revalorisé chaque année. L’abattement forfaitaire de 50 % permet de prendre en compte les frais de gestion, d’assurance, d’amortissement, d’entretien et de réparation. Les taux, appliqués à la base d’imposition pour calculer le montant de la taxe foncière, sont votés par les collectivités territoriales : communes, intercommunalités et départements. »
Les spécificités de la location saisonnière
La location meublée de courte durée présente des caractéristiques différentes de la location meublée classique. Elle peut être proposée dans des villas, appartements ou studios affectés exclusivement à une clientèle de passage, qui occupe les lieux pour quelques nuits, semaines ou mois, sans dépasser 90 jours consécutifs. Elle ne constitue donc pas la résidence principale du locataire. Le meublé de location touristique peut faire l’objet d’un classement de 1 à 5 étoiles. Pour l’obtenir, vous devrez faire une demande à un organisme accrédité, qui organisera une visite de votre logement.
Même si la fiscalité location saisonnière est un domaine moins complexe qu’il n’y paraît au premier abord, il est bon de savoir dans quel territoire vous mettez les pieds lorsque vous décidez de mettre un logement en location pour de courtes durées. Contrairement à la location meublée classique, la location saisonnière implique en outre la réalisation de certaines démarches en mairie :
- Si le bien est situé dans une très grande ville, vous devrez obtenir le changement d’usage du logement puis le déclarer en tant que meublé de tourisme
- Si le bien est situé dans une grande ville, vous procéder à une démarche inverse (déclaration puis changement d’usage)
- Dans une petite ville ou un village, vous devrez seulement déclarer le meublé de tourisme
En revanche, la location meublée touristique et classique présente un point commun : les revenus tirés de la mise en location constituent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils sont donc taxés dans cette catégorie à l’impôt sur le revenu.
La fiscalité de la location saisonnière
Deux régimes d’imposition sont donc applicables : le régime forfaitaire et le régime du bénéfice réel.
Tout d’abord, le régime forfaitaire. On parle indifféremment de régime forfaitaire, de régime micro BIC ou encore de régime micro-entreprise. Pour pouvoir en bénéficier, il faut que le montant brut annuel de vos recettes locatives n’excède pas 72 600 € en location saisonnière classique, 176 200 € en location saisonnière classée ou en chambres d’hôtes. « Avec le régime forfaitaire, vous ne pouvez pas déduire vos charges de vos recettes locatives, explique Angélique Michel, directrice de la conciergerie YourHostHelper de La Grande-Motte. Vous profitez à la place d’un abattement sur le montant brut des loyers. » Le taux de cet abattement dépend donc de la nature de votre meublée de tourisme :
- 50 % pour la location saisonnière classique
- 71 % pour la location saisonnière classée et les chambres d’hôtes
Le régime réel ou de bénéfice réel s’applique d’office si les loyers sont supérieurs à 72 600 € pour les locations saisonnières classiques ou à 176 200 € pour les locations saisonnières classées. Vous pouvez aussi choisir ce régime d’imposition en dessous de ces seuils, s’il se révèle plus avantageux pour vous. L’avantage du régime réel, c’est que comme son nom l’indique, il vous permet de déduire vos charges pour leur montant réel. En outre, vous pouvez pratiquer des amortissements : vous avez la possibilité d’amortir tant l’immobilier que le mobilier, pour prendre en compte leur dévalorisation au fil du temps et de leur usage.
De nombreuses charges peuvent être déduites au régime réel : les primes d’assurance (garantie des loyers impayés, propriétaire non occupant…), les dépenses d’entretien et de réparation, les intérêts d’emprunt et les frais de dossier du prêt immobilier, les charges de copropriété ou encore la rémunération de l’agence immobilière dans le cadre d’une gestion locative, etc… Si vos charges sont supérieures à vos recettes locatives, il se crée un déficit, qui sera traité différemment selon si vous exercez votre activité en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou en tant que loueur en meublé professionnel (LMP). La fiscalité pour meublé de tourisme change également en fonction du type d’hébergement. Si vous louez par exemple un logement classé « meublé de tourisme », vous bénéficiez d’un abattement de 71 % sur l’ensemble des recettes !
Si vos recettes locatives sont inférieures à 23 000 € ou inférieures à la moitié des revenus de votre foyer fiscal, vous êtes considéré comme un LMNP. Le déficit que vous créez est reportable pendant 10 ans, exclusivement sur les BIC non professionnels de location meublée. En revanche, si vos recettes locatives sont supérieures à 23 000 € et constituent plus de la moitié des revenus de votre foyer fiscal, vous êtes considéré comme un LMP. Le déficit que vous générez est imputable sur votre revenu global sans limitation de montant. « Si votre impôt est insuffisant pour absorber tout le déficit, alors vous pouvez le reporter sur votre revenu global pendant 6 ans, explique Angélique Michel de notre conciergerie de La Grande-Motte. N’hésitez pas à demander l’avis d’un comptable pour choisir le meilleur revenu d’imposition pour vos revenus. » En effet, bien que le régime réel soit plus avantageux que le micro pour les propriétaires les plus imposés, mais aussi quand les charges sont supérieures aux abattements de 50% et 71%.
Il existe des situations dans lesquelles vous pouvez être exonéré d’impôts, comme le précise Angélique Michel : « si la location meublée concerne une partie de votre habitation principale (comme une chambre dans votre logement), dès lors que le loyer annuel par mètre carré ne dépasse par un plafond fixé par les pouvoirs publics, alors vous pouvez être exonéré d’impôts sur vos revenus locatifs. Sachez également que le fait de tenir des chambres d’hôtes peut vous permettre de ne pas payer d’impôts si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 760 euros.
Au premier abord, la fiscalité de la location saisonnière peut s’avérer complexe à comprendre. Mais en prenant le temps de se renseigner ou en consultant un comptable, il est tout à fait possible de cerner toutes les subtilités et d’optimiser ses revenus locatifs ainsi que ses taux d’imposition.
