Di fronte al boom degli affitti stagionali, i condomini, spesso in prima linea, hanno dovuto trovare soluzioni per evitare abusi da parte dei proprietari. La nostra agenzia YourHostHelper a Royan ti spiega quali sono le sfide per i condomini e quali sono queste soluzioni.
Negli ultimi anni, gli affitti stagionali hanno continuato a crescere. Sotto la spinta di siti molto popolari come AirBNB o Booking, ora è possibile prenotare un alloggio per le vacanze nella città dei tuoi sogni in pochi clic. Diventato più democratico il turismo di massa, qualsiasi appartamento o casa può fungere da luogo di villeggiatura ideale per vacanze da soli, in coppia o in famiglia, e questo a tariffe molto più vantaggiose rispetto alle camere d'albergo. Questa espansione quasi incontrollata comporta però non pochi problemi e svantaggi, spesso incontrati dal quartiere. L'inquinamento acustico, gli odori o anche i frequenti passaggi nelle parti comuni sono tra i problemi minori, ma la penuria di alloggi, per esempio… Questa è un'altra cosa. Pertanto, per contrastare la proliferazione delle strutture ricettive, i condomini hanno attuato diverse regole per rallentare o addirittura arrestare completamente l'avanzata delle strutture ricettive arredate nei loro edifici.
“Alcune città sono alle prese con vere e proprie crisi degli affitti, spiega Anne-Claire Souty, direttrice di il nostro servizio di portineria a Royan. La carenza di alloggi è tale che queste città mancano di alloggi da offrire ai nuovi residenti che desiderano stabilirsi tutto l'anno. Gli alloggi che potrebbero essere loro offerti sono occupati dai turisti tutto l'anno, il che dispiace molto a molti operatori immobiliari, soprattutto ai condomini”.
Come funziona un condominio spiegato dalla nostra agenzia AirBNB di Royan
Innanzitutto quella che viene chiamata comproprietà viene spesso indicata come il sindacato di comproprietà, che gestisce quotidianamente un immobile. Questa è la comunità che comprende i comproprietari dell'edificio. Si occupa della gestione e della conservazione delle parti comuni di un condominio in un edificio. Il condominio stesso è costituito da tutte le parti comuni e private di un edificio. Viene poi retto dal sindacato di comproprietà che è quello che gestirà l'immobile per conto del sindacato, giuridicamente, contabile, finanziariamente. Egli deve garantire il rispetto delle regole di comproprietà a pena di incorrere nella sua responsabilità. Il sindaco amministra e fa rispettare le decisioni dell'assemblea generale votate dal sindacato di comproprietà ed è eletto per 1 anno o più.
"Un condominio non può funzionare senza un fiduciario", spiega Anne-Claire Souty, direttrice dell'agenzia YourHostHelper a Royan. Il ruolo del consiglio sindacale è essenziale per la vita quotidiana di un edificio”. Il sindacato dei comproprietari è una persona giuridica di diritto privato. Può intraprendere azioni legali e stipulare contratti. Le sue decisioni sono prese in un'assemblea generale convocata dal sindacato di comproprietà. Il sindacato di comproprietà è la persona fisica o giuridica incaricata di rappresentare il sindacato di comproprietari e l'amministrazione delle parti comuni di una comproprietà. In particolare, è lui che decide, durante le assemblee generali, di votare le regole e le misure specifiche per il buon funzionamento di un edificio. Queste regole possono, ovviamente, riguardare gli affitti stagionali.
I condomini si oppongono agli affitti stagionali
Il regolamento condominiale
Con l'ascesa della ricettività turistica negli ultimi anni e i conseguenti fastidi, come i troppi viavai, i condomini hanno quindi cercato di reagire. Quando si effettuano affitti brevi nell'ambito di una comproprietà, viene regolarmente invocata la legge 10 luglio 1965 a sostegno delle controversie tra locatori che fanno valere la propria libertà di disporre del proprio immobile e coloro che vorrebbero il divieto di affitti arredati in base al regolamento condominiale. In una situazione del genere, è quindi necessario verificare se il divieto sia previsto dal regolamento sulla comproprietà. Se tace su questo argomento, occorre verificare se tale attività sia conforme o meno alla destinazione dell'immobile o alle sue condizioni di godimento.
D'altra parte, il regolamento sulla comproprietà può decidere di vietare puramente e semplicemente l'affitto stagionale di un immobile. Il regolamento sulla comproprietà stabilisce le regole per la conservazione delle condizioni di godimento all'interno di una comproprietà. A tal fine può prevedere l'espresso divieto dell'attività di locazione ammobiliata a breve termine o limitarla. Tuttavia, non può imporre alcuna restrizione ai diritti dei comproprietari se non quelle che sarebbero giustificate dalla destinazione dell'immobile (art. 8 legge 10 luglio 1965) pertanto ciascun comproprietario utilizza e gode liberamente delle porzioni private a condizione di non ledere né i diritti degli altri comproprietari né la destinazione dell'immobile (art. 9 legge 10 luglio 1965).
Se la locazione stagionale non è vietata dalla comproprietà, è il proprietario dell'immobile oggetto della locazione che deve vigilare affinché sia rispettata la tranquillità dell'immobile e di tutti gli altri comproprietari. In caso di disturbo da parte del conduttore (pianti, schiamazzi notturni, degrado delle parti comuni, ecc.), il sindacato ha la facoltà di agire nei confronti del condomino per disturbo anomalo del vicinato. La teoria del disturbo anomalo del vicinato consente di assumere la responsabilità del responsabile senza che sia necessario denunciare alcuna colpa. Si tratta di una responsabilità oggettiva che richiede la prova di un nesso di causalità tra un atto e un disturbo che costituisce un disturbo anormale. Il sindacato deve, tuttavia, fornire la prova che il disturbo è collettivo e non riguarda un singolo lotto. In pratica, questa prova può essere difficile da stabilire quando i soggiorni sono di breve durata.
Assegnazione lotto
Il regolamento di comproprietà costituisce "il diritto delle parti" ai sensi dell'articolo 8 della legge 10 luglio 1965, che definisce cioè le parti comuni e private, i loro termini di godimento e di amministrazione. Pertanto, tutti i comproprietari e gli inquilini devono rispettare le regole della comproprietà, e in particolare l'assegnazione dei lotti. Inoltre, ciascun comproprietario è libero di utilizzare le sue porzioni private, a condizione di non arrecare alcun disturbo agli altri comproprietari o pregiudicare la destinazione dell'immobile, ai sensi dell'articolo 9 della legge 10 luglio , 1965. L'affitto stagionale arredato è un'attività commerciale. Pertanto, il comproprietario può affittare i suoi locali commerciali come affitto stagionale se il suo regolamento di comproprietà non preclude l'esercizio di tale attività.
Se non è autorizzato l'uso di un lotto a locale commerciale, sarà necessario avviare una procedura di modifica della destinazione d'uso del lotto residenziale, al fine di poterlo destinare ad attività turistico ricettiva arredata. Sarà quindi necessario comunicare al sindacato la propria volontà di mutare l'uso del lotto in ricettivo turistico arredato, che il sindacato dovrà poi accettare in assemblea. In caso di frode o di mutamento d'uso, senza previa consultazione del sindacato, può cedere il comproprietario frodatore al fine di disporre il ripristino dell'assegnazione del lotto secondo quanto previsto dal regolamento di comproprietà, e questo sotto pena giornaliera. .
I condomini ora sono molto attenti alle condizioni di locazione degli immobili. Spesso tollerati, gli affitti stagionali restano fonte di diffidenza per molti, che criticano i tanti fastidi collettivi che la ricettività turistica comporta. “Non è impossibile mettere in affitto stagionale la tua proprietà, conclude Anne-Claire Souty, direttrice della nostra agenzia AirBNB a Royan. Bisogna solo fare in modo che le regole della comproprietà vengano rispettate dai proprietari, e soprattutto che non ci siano straripamenti”.
