Le taux d’occupation d’un logement est l’une des métriques les plus suivies par les investisseurs, propriétaires et agences de gestion locative. En effet, il s’agit d’un critère déterminant pour déterminer la rentabilité d’une location saisonnière. Ce n’est bien entendu par la seule donnée suivie et un investissement locatif doit être étudié sur bien des aspects. Toutefois, l’étude du taux d’occupation à l’échelle locale permet de déterminer dans quelles villes investir pour sécuriser son projet.
Rappel sur la définition du taux d’occupation :
La définition du taux d’occupation se devine immédiatement. Il s’agit du nombre de jours où un bien (chambre ou logement entier) est effectivement loué par rapport à sa période de disponibilité. Il s’agit donc d’un pourcentage : plus il s’approche de 100, plus le logement est loué. A l’inverse, plus il tend vers 0, moins le logement est loué.
Exemple : Xavier a mis son studio en location Airbnb du 25 juin au 4 septembre 2022 soit au total 72 jours à Bordeaux. Le logement a été occupé par 14 locataires différents au cours de l’été pour un total de 56 jours de location (nuitées). Pour obtenir le taux d’occupation, il nous suffit d’appliquer le calcul suivant :
(jours loués / jours disponibles)x100
Dans notre cas, on obtient :
(56/72)x100 = 78
Le taux d’occupation du logement de Xavier en 2022 a donc été de 78%.
Quel est l’intérêt du taux d’occupation pour la rentabilité du bien ?
Connaitre le taux d’occupation Airbnb d’un bien permet, en général, de mettre le doigt sur des points forts et points faibles du bien concerné. Il suffit pour cela de le comparer au taux moyen sur son secteur géographique et pour des locations Airbnb similaires. Si le taux calculé est supérieur à la moyenne, bonne nouvelle, votre location performe plus que les autres en terme de réservations. Si le taux est plus faible, il vous faudra vous poser les bonnes questions : les tarifs pratiqués sont-ils adaptés ? Mon annonce en ligne est-elle suffisamment optimisée et attirante ? Qu’est-ce qui distingue mon logement de ceux qui performent le plus ? Etc.
Par ailleurs, on observera que le taux d’occupation comparé au tarif de location permet de voir les manques à gagner, même avec de faibles variations. Reprenons le cas de Xavier en précisant le prix à la nuitée qu’il pratique :
Xavier a mis son studio en location Airbnb pour l’été 2022 au tarif de 60€ la nuit, quelque soit la durée de location et le jour de la semaine. Le tableau comparatif ci-dessous permet de mieux cerner les manques à gagner avec une amélioration de 5 ou 10% du taux d’occupation de son studio qui font figure d’objectifs réalistes. La dernière ligne nous permet de voir le cas idéal où Xavier aurait vu son studio loué en permanence.
Notre exemple se base sur un studio mais permet déjà de visualiser la perte : plusieurs centaines d’euros sur une seule saison estivale et même près de 1000€ avec le taux constaté. Le taux d’occupation est donc une variable essentielle dans le calcul d’un investissement et doit être poussé à son maximum pour assurer une bonne rentabilité.
Quelles villes ont le meilleur taux d’occupation ?
Vient la question que se posent tous les futurs investisseurs en location saisonnière : Quelles villes françaises ont le meilleur taux d’occupation ? Voici ci-dessous le top 10 des villes avec un taux d’occupation élevé en France :
- Montpellier – 60%
- Bordeaux – 58%
- Bayonne – 58%
- Lyon – 57%
- Marseille – 57%
- Toulouse – 56%
- Anglet – 53%
- Biarritz – 50%
- Paris – 48%
- Strasbourg – 48%
Il est à noter que ce taux d’occupation moyen constaté, issu notamment des statistiques Airbnb, prend en compte l’ensemble des locations sur les villes données et varie considérablement d’un bien à l’autre. Par ailleurs, la saisonnalité et les tarifs de location ne sont pas pris en compte et doivent être étudiés également. Chaque projet est différent et une étude sur-mesure est nécessaire pour identifier la pertinence d’un projet d’investissement locatif.
