En ce début d’année 2023, l’immobilier est un marché plus dynamique que jamais, qui ne cesse d’augmenter ou de baisser selon les critères analysés. En cause, l’inflation, la crise énergétique, la guerre en Ukraine, la baisse du pouvoir d’achat, la sortie de pandémie… Autant de raisons qui peuvent expliquer les mouvements du marché immobilier lyonnais. Notre conciergerie Lyon analyse ces chiffres et vous explique quel impact ils peuvent avoir sur la location saisonnière.
Immobilier à Lyon : le marché locatif toujours tendu
Tous les professionnels de l’immobilier l’assurent, en 2023 le marché est dynamique malgré l’inflation. Selon Pascal Pancrazio, agent immobilier à Charbonnières et président de la Chambre du Rhône de la Fnaim, « on a des indicateurs plutôt positifs pour le deuxième trimestre qui approche ». Les agents immobiliers constatent notamment une forte demande sur les petites surfaces, alors que c’est plus compliqué pour les grandes surfaces pour louer ou pour vendre. Certains logements se retrouvent même avec près de 200 candidatures sur un T1, chose inédite pour de nombreux professionnels. La menace de pénurie de logements de petites surfaces grandit un peu plus chaque semaine.
Quelles sont les raisons qui provoquent de tels mouvements ? « Il y a un effet avec l’encadrement des loyers, les nouvelles normes du diagnostic de performance énergétique (DPE) avec des logements qui sont des passoires thermiques et donc invendables ou sorties du marché » explique Pascal Pancrazio au média Actu Lyon. Cela influe sur l’offre et la demande, créant par conséquent un déséquilibre. Par conséquent, l’agent immobilier estime que de nombreux étudiants n’arriveront pas à se loger. La réglementation concernant les passoires thermiques pose également un problème : « il y a aujourd’hui dans le Rhône, près de 930 000 logements dont 130 000 sont à rénover, c’est énorme », constate Pascal Pancrazio.
Prix des logements : les chiffres de début 2023
Du côté des logements à l’achat, le marché connaît un léger ralentissement en ce début d’année. Bien que les prix redeviennent « réalistes », Lyon reste dans le trio de tête des villes les plus chères de France avec Paris. Selon une étude du site Meilleurs Agents, la plus grosse baisse des prix revient tout de même à la capitale des Gaules, avec une baisse de 3,3% depuis le début de l’année. « Cette réaction baissière n’a rien d’anormal et témoigne au contraire du caractère sain du marché qui s’ajuste aux nouvelles conditions économiques et bancaires », indique Meilleurs Agents.
Concernant les loyers pour les appartements en location, les loyers ont très légèrement évolué pour atteindre 14€ par m², soit une augmentation minime de 0,1%. Malgré la mise en place d’une mesure d’encadrement des loyers il y a un an et demi, le bilan est en demi-teinte. Fin 2021, plus de la moitié des annonces immobilières de Lyon et Villeurbanne étaient toujours en ligne et au-dessus des nouveaux seuils de référence. Aujourd’hui encore, des milliers d’annonces sont potentiellement au-dessus du seuil de plafonnement des loyers et donc dans l’illégalité.
Quel impact sur les locations saisonnières ?
Le prix des logements en hausse
Entre 2019 et 2022, les logements en location saisonnière ont augmenté à Lyon, comme dans la majorité des villes de France. Le site AirDNA, qui analyse les données statistiques propres au site AirBNB, a constaté une augmentation de 30 à 40%. « Encore une fois, c’est l’offre et la demande qui sont déséquilibrés, analyse Anthony Quang, directeur de notre conciergerie Lyon. Il y a énormément de demandes de location, et bien que l’offre de logements touristiques soit conséquentes, cela n’est pas toujours assez pour contenter tout le monde ». Aujourd’hui sur AirBNB, plus de 1 000 logements sont disponibles à la location, pour des prix tournant en moyenne entre 50 et 100€ par nuit.
Une réglementation très restrictive
L’année dernière, la Métropole de Lyon a fait le choix de durcir la réglementation pour encadrer les locations saisonnières. Face à la pression toujours plus forte sur le marché du logement, la réglementation encadrant ce type de location est désormais beaucoup plus lourde. Un système de compensation a ainsi été mis en place pour les propriétaires bailleurs. La nouvelle réglementation fait suite aux premières mesures qui avaient été prises en 2018 par la collectivité avec l’instauration d’un nombre maximal de nuitées en location saisonnières. Au-delà de 120 par an, le propriétaire doit déclarer un changement d’usage du logement.
Depuis le 1er juin, la réglementation est encore plus stricte pour l’hypercentre de la ville. Le principe de compensation, déjà contraignant à l’origine, oblige ici un propriétaire à proposer un autre logement en bail longue durée. Mais ici, ce bien doit correspondre à une création de logement, ce qui veut dire que le propriétaire doit transformer un local artisanal ou commercial en logement, et il ne doit pas être situé au rez-de-chaussée. En cas de non-respect des règles, la brigade de contrôle des locations de courte durée, mise en place par la mairie de Lyon, peut ainsi faire tomber des amendes. Ainsi, un propriétaire qui louait son appartement sans autorisation a été contraint de payer une amende de 21 000 euros.
Immobilier à Lyon : quelles pistes pour éviter le pire ?
Comment solutionner les problèmes de logement à Lyon ? Pour beaucoup de professionnels du secteur, la réponse est simple : il manque des logements. « Même si le montant des loyers n’explose pas, la tension locative est un sujet explosif en France, notamment dans les grandes villes comme Lyon », constate Jean-Michel Camizon, le président de l’observatoire des loyers Clameur (Acronyme de : Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux). La pression sur les locataires est telle que louer un logement à Lyon en 2023 risque de devenir une vraie galère.
Selon la fédération des promoteurs immobiliers de Lyon, seulement 2 551 logements neufs ont été vendus à Lyon en 2022, soit la plus mauvaise année depuis dix ans. Cela représente une baisse de 17% par rapport à 2021 et de 43% pour rapport à 2019. « Moins de constructions neuves, cela représente de nombreux nouveaux logements en moins sur le marché locatif. Environ 30 % des appartements neufs vendus sont destinés à la location », ajoute Jean-Michel Camizon. Toujours d’après la fédération, il faudrait au moins 8 000 nouveaux logements pour satisfaire la croissance démographique de la métropole de Lyon, sans tenir compte du déficit accumulé ces dernières années.
Immobilier à Lyon : le parc ancien également en péril
Même les logements dans le parc ancien subissent la tension locative. Le nombre de logements se réduit également car les propriétaires décident de vendre : « Sitôt le bail terminé, ils les mettent en vente soit parce qu’ils n’arrivent pas à équilibrer leur investissement à cause de l’encadrement des loyers, explique Patrick Lozano, le président de l’Unis Lyon-Rhône, syndicat des professionnels de l’immobilier. L’arrivée prochaine d’interdictions de location pour les passoires thermiques n’arrange pas les choses. Pour rappel, les logements dont le DPE est noté F et G seront frappés d’interdiction à la location respectivement en 2028 et 2025, à défaut d’être rénovés.
La rénovation énergétique est effectivement un autre motif d’inquiétude. « Nous sommes d’accord pour lutter contre les passoires thermiques, mais le calendrier fixé n’est pas tenable », estime Patrick Lozano. A partir du 1er janvier 2025, les logements classés G par le diagnostic de performance énergétique (DPE) ne pourront plus être mis en location, puis ce sera au tour des logements étiquetés F à partir de janvier 2028. Compte tenu de la hausse du coût des matériaux, des difficultés d’approvisionnement et du manque de main d’œuvre, le président de l’Unis Lyon Rhône appelle à un décalage d’au moins cinq ans des mesures prévues par la loi Climat et Résilience pour donner un peu d’air aux propriétaires bailleurs.
Le marché immobilier à Lyon analysé par notre conciergerie Lyon
Selon Anthony Quang, directeur de notre conciergerie Lyon, il existe une certaine tension à tous les niveaux sur le marché locatif lyonnais : « On constate un grand nombre de difficultés dans de nombreux domaines, notamment la location. L’offre est bien inférieure à la demande et de nombreuses personnes ont du mal à se loger. Bien que la location saisonnière ne soit pas directement pointée du doigt, on remarque que les mesures restrictives mises en place, qui ont pour but d’empêcher un trop grand déséquilibre, ne font pas forcément effet ».
Bien que la situation ne soit pas dramatique, elle reste toutefois préoccupante. Si le prix des logements reste stable, on se dirige malgré tout vers une tension accrue du marché locatif, la faute à un manque de logements à l’année, tandis que la régulation des meublés touristiques ne suffit pas à enrayer les tensions. Le reste de l’année 2023 permettra de confirmer ou d’infirmer la tendance, en espérant que la situation s’améliore avec la saison estivale.
