Il y a cinq ans, la ville de Bordeaux mettait en place des règles strictes pour enrayer la prolifération de locations saisonnières au profit de logements disponibles à l’année pour les habitants. Notre conciergerie Bordeaux analyse, cinq ans après, les chiffres relatifs à la location saisonnière à Bordeaux et dresse un premier bilan.
Quelle est la règlementation AirBNB mise en place à Bordeaux ?
Bordeaux, ville emblématique de la région Nouvelle-Aquitaine en France, est une destination de voyage prisée pour sa riche histoire, son architecture époustouflante, sa culture gastronomique et viticole de renommée mondiale, ainsi que pour ses événements annuels animés et conviviaux. Dans les années 2010, AirBNB débarque en France et le succès est fulgurant. Le centre de Bordeaux n’est pas épargné : « Concurrence déloyale » pour les hôteliers, siphonnage des biens disponibles en location longue durée au profit des nuitées de tourisme, hausse des prix… Devant ces vrais problèmes et la contestation qui s’en suit, la mairie a décidé, en 2018, de mettre en place une règlementation anti-AirBNB.
Le but était donc d’encadrer la location saisonnière afin d’éviter la perte de contrôle de la ville sur les logements. Ainsi, la règlementation mise en place oblige les propriétaires à louer leur bien sur AirBNB dans une limite de 120 jours par an. La plateforme suspend automatiquement les annonces une fois ces 120 jours atteints et il faudra attendre l’année suivante pour avoir à nouveau le droit de louer. Les propriétaires ont aussi l’obligation d’enregistrer leur location saisonnière en mairie pour obtenir un numéro d’enregistrement. Ainsi, la mairie peut garantir une traçabilité des locations saisonnières, éviter les abus et les nuisances pour les habitants de la ville.
Quel bilan cinq ans après la mise en place de la règlementation anti-AirBNB ?
Il est venu l’heure de dresser un premier bilan de cinq ans de règlementation anti-AirBNB. Alexandra Schildknecht, directrice de notre conciergerie Bordeaux, constate « une vraie évolution, un véritable changement autour des locations saisonnières à Bordeaux. A première vue, la règlementation semble avoir fait effet ». En effet, selon la mairie, environ 4 000 logements seraient revenus sur le marché de la location traditionnelle depuis la mise en place de cette mesure. Notre conciergerie Bordeaux vous présente les chiffres à connaître sur ces cinq ans de règlementation AirBNB pour un premier bilan.
Moins de locations saisonnières sur la plateforme AirBNB
Premier constat, les chiffres transmis au média Sud-Ouest par le site AirDNA montrent une tendance qui se détache : une baisse sensible du nombre de biens entiers proposés à la location sur Airbnb (-30 % entre 2019 et 2022). Selon Alexandra Schildknecht, directrice de notre conciergerie Bordeaux, « les locations saisonnières se développent dans la périphérie de la ville au profit des petits appartements du centre-ville ». Du côté de la mairie, l’adjoint en charge du logement, Stéphane Pfeiffer, confirme « une chute conséquente, quelles que soient les plateformes. En 2018, il y avait entre 9 000 et 10 000 annonces. Aujourd’hui, il y a 4 245 hébergeurs inscrits sur le portail de la taxe de séjour ».
Le prix des locations saisonnières à Bordeaux reste stable
Malgré la baisse du nombre de logements disponibles en location saisonnière, les prix n’ont pas tant évolué dans un sens comme dans l’autre. En effet, le prix moyen d’une nuitée à Bordeaux était d’environ 137 euros en 2019. Après être monté à 171 euros en 2021, il était de 165 euros en 2022. « La ville de Bordeaux fait toujours partie des destinations les plus demandées tout au long de l’année, explique Alexandra Schildknecht, directrice de notre conciergerie Bordeaux. Le taux d’occupation est élevé toute l’année avec une moyenne de 77% ».
Grâce à la règlementation AirBNB, les biens sont de retour à la location
La mairie s’est donc félicitée d’avoir récupéré près de 4 000 logements à la location à l’année. Les professionnels de l’immobilier confirment, comme Anthony Kevork, chef de groupe Human immobilier à Bordeaux : nous récupérons des biens à louer de la part de personnes découragées par les mesures prises contre les plateformes. Il s’agit de tout type de biens (studio, T2, T3), mais géographiquement, cela concerne avant tout le centre historique ». En 2022, on comptait 12% meublés disponibles à la location longue durée contre seulement 4 à 6% en 2019, soit une augmentation de presque le double en seulement trois ans.
D’autres propriétaires de meublés touristiques font quant à eux le choix de vendre, refroidis par les nouvelles restrictions sur les locations saisonnières mais aussi sur les locations longue durée, comme le plafonnement des loyers ou encore le DPE (score de diagnostic de performance énergétique) qui interdira la location de logements dont le DPE est classé G en 2025 et ceux classés F en 2028, qui sont donc considérés comme des « passoires thermiques ». Selon Alexandra Schildknecht, directrice de notre conciergerie Bordeaux, « l’offre de meublés à l’achat a progressé de 30% entre 2021 et 2022 ».
La règlementation AirBNB, seul facteur d’une telle évolution ?
Les chiffres montrent donc que la règlementation influe sur le marché et a permis de réguler l’offre de location saisonnière. Mais est-ce le seul facteur à prendre en compte ? De nombreux observateurs estiment qu’il est compliqué de mesurer concrètement l’impact des règlementations anti-AirBNB, notamment à la suite de la crise de la pandémie de Covid-19, qui a fortement perturbé le marché touristique mondial, mais aussi les différentes crises qui s’en sont suivies. « Ce sont effectivement des facteurs à prendre en compte », analyse Alexandra Schildknecht, directrice de notre conciergerie Bordeaux.
La location saisonnière à Bordeaux reste en bonne santé
Malgré tout, il n’y a pas de quoi tirer de signal d’alarme. Les règlementations anti-AirBNB ont permis de réguler légèrement le marché locatif mais sans influer négativement sur les locations saisonnières. Pour preuve, la somme reversée à la ville par AirBNB au titre de la taxe de séjour est en hausse : 1,3 millions d’euros en 2022, soit une augmentation de 48 % par rapport à 2021. Bordeaux figure donc à la cinquième place du classement national des villes ayant perçu la plus grosse taxe de séjour en 2022. Les propriétaires de locations saisonnières n’ont donc pas à s’inquiéter.
Les chiffres de AirDNA sur les 12 derniers mois montrent en effet que AirBNB compte environ 3 000 annonces actives pour la ville de Bordeaux. Le prix moyen à la nuit est estimé à 108 euros et reste très stable, avec un montant maximal de 113 euros en juillet et un montant minimal de 105 euros en janvier. « La location saisonnière reste très populaire à Bordeaux, notamment dans le centre-ville, explique Alexandra Schildknecht, directrice de notre conciergerie Bordeaux. Le marché va dans le bon sens et devrait continuer de se réguler dans les mois qui viennent ».
Le marché de la location longue durée, sauvé par la règlementation anti-AirBNB ?
Enfin, que peut-on dire au sujet de la location longue durée ? Malgré la règlementation anti-AirBNB et la régulation du marché, cela n’enraye pas la forte tension locative qui demeure à Bordeaux. Elle a en effet augmenté de 48% entre 2021 et 2022, rendant toujours très compliquée la recherche d’appartement à l’année pour les locataires. « Cela n’a pas de rapport direct avec les locations saisonnières, justifie Alexandra Schildknecht, directrice de notre conciergerie Bordeaux. Les locations correspondent à 80 % de la demande, mais seulement à 20 % des annonces, et donc de l’offre ».
Cinq ans après la mise en place de la règlementation anti-AirBNB à Bordeaux, le premier bilan est plutôt positif. Il montre en effet que le marché de la location longue durée s’est légèrement rééquilibré sans mettre en péril celui de la location saisonnière, qui attire toujours beaucoup de voyageurs durant l’année. Sans forcément tout révolutionner, la règlementation AirBNB a su encadrer et réguler la prolifération de meublés touristiques à Bordeaux. Le marché traditionnel connaît malgré tout encore une forte tension locative à cause d’une demande plus forte que l’offre de logements proposée.
