Le 1er juillet 2022, la ville de Montpellier a mis en place un arrêté pour encadrer les loyers au sein de la municipalité. Le but étant de permettre au plus grand nombre d’accéder à un logement à la mesure de ses revenus. Quel sera l’impact de cette mesure sur les locations à l’année et sur les locations saisonnières ? Plus d’informations avec notre conciergerie AirBNB de Montpellier.
L’encadrement des loyers à Montpellier : qui est concerné ?
Face à la crise d’accès au logement sur la commune de Montpellier, le Préfet de l’Hérault a signé l’arrêté d’encadrement des loyers le 24 mai 2022 qui est entré en vigueur le 1er juillet 2022. Cet encadrement doit permettre de limiter l’augmentation des loyers dans les secteurs en forte tension immobilière et éviter les loyers abusifs. L’encadrement des loyers détermine un loyer de référence, un foyer plancher et un foyer plafond à ne pas dépasser. Cette nouvelle mesure est obligatoire.
L’encadrement des loyers s’applique pour les baux signés à compter du 1er juillet 2022. Sont concernés les locations vides et meublées, les résidences principales ou à usage mixte, et les bails mobilité. A l’inverse, les logements HLM, les logements conventionnés ANAH (Agence National de l’Habitat), ceux soumis à la loi 1948, les logements meublés exploités ou gérés avec services et enfin les contrats de location saisonnière.
Le Préfet de l’Hérault fixe chaque année les modalités de l’encadrement des loyers. Il définit un loyer de référence, un loyer de référence majoré (20% supérieur au loyer de référence et qui constitue le plafond à ne pas dépasser) et un loyer de référence minoré (30% inférieur au loyer de référence). Ce loyer est déterminé par 4 critères : la zone géographique, le nombre de pièces, l’époque de construction et le fait qu’il soit vide ou meublé. Ces loyers sont indiqués au m² de surface habitable et hors charges.
Quelles conséquences sur les locations à longue durée ?
L’encadrement des loyers à Montpellier est un sujet de plus en plus discuté. La mairie s’efforce de réguler les loyers afin de maintenir un équilibre entre le bien-être des locataires et le profit des propriétaires. Les stratégies de fixation des loyers sont différentes selon la durée de location. Dans les locations à long terme, le loyer est fixé selon les normes de marché, alors que dans les locations saisonnières, le loyer est fixé selon la demande et les tarifs du marché. Les locations à long terme sont généralement plus avantageuses pour les propriétaires que pour les locataires. Les propriétaires peuvent déterminer les loyers en fonction des normes du marché, ce qui leur permet d’obtenir un revenu régulier et prévisible. Les locataires, quant à eux, sont confrontés à des loyers plus élevés et sont contraints de souscrire à des baux à long terme pour obtenir des tarifs plus intéressants.
La mairie de Montpellier a mis en place des mesures pour encadrer les loyers des locations à long terme. Ces mesures visent à limiter les loyers excessifs et à protéger les locataires contre les abus des propriétaires. Des organismes publics tels que l’Agence immobilière de Montpellier veillent à ce que les loyers restent dans les limites fixées. La mairie a également instauré un mécanisme de révision des loyers qui permet aux locataires de demander une réduction des loyers en cas d’augmentation injustifiée.
Un impact minime sur la location saisonnière ?
En ce qui concerne la location saisonnière, les loyers sont déterminés en fonction de la demande et des tarifs du marché. Les propriétaires ou gestionnaires comme les agences YourHostHelper peuvent ainsi ajuster leurs loyers en fonction de la saison, des grands évènements ou encore des conditions météorologiques. En d’autres termes, les loyers des locations Airbnb ne sont pas encadrés par arrêté préfectoral ni par les plafonds appliqués aux zones tendues mais bien par le marché lui-même. Pour un bien de caractéristiques similaires, les loyers seront généralement plus élevés en saison pour la location saisonnière que pour la location longue durée. A mesure que la demande se tarit en basse saison, les loyers des locations Airbnb tendent à baisser. Dans les destinations touristiques, l’absence de plafond de loyer permet aux locations saisonnières d’offrir des rendements bien supérieurs à la location de longue durée.
Ainsi et comme partout en France, la mairie de Montpellier n’encadre pas les loyers des locations saisonnières. Cependant, elle veille à ce que les propriétaires offrent des tarifs raisonnables et à ce que les locataires bénéficient d’un environnement sûr et sain. La mairie met également en place des campagnes de sensibilisation pour informer les locataires des pratiques illégales et des abus de certains propriétaires.
La location saisonnière à Montpellier est très populaire, car elle offre aux visiteurs la possibilité de profiter de toutes les activités que la ville a à offrir. Les visiteurs peuvent choisir parmi une grande variété d’appartements en location : plus de 5000 logements sont proposés, soit presque autant que le nombre de chambres en hôtellerie traditionnelle, avec 4 566 chambres d’hôtel pour 89 établissements et 1 733 chambres de résidence, selon des chiffres de l’office du tourisme. Les locations saisonnières à Montpellier sont très abordables et il y en a pour tous les budgets.
En somme, l’impact des loyers encadrés sur la location saisonnière à Montpellier ne peut qu’être indirect. En limitant les profits générés par la location de longue durée, la municipalité pourrait amener davantage de propriétaires, en recherche de rentabilité, à s’intéresser à la mise en location saisonnière de leur bien. Cela, comme de nombreuses villes ont déjà pu le constater, peut entrainer un dérèglement important du marché immobilier, comme nous l’évoquions dans cet article évoquant le principe de compensation désormais appliqué au Pays Basque. De fait, si les loyers ne sont pas encadrés pour les locations de courte durée, leur fonctionnement l’est. En effet, il est désormais obligatoire de s’enregistrer sur le site de Montpellier Méditerranée Métropole. Cet acte permet aux hôtes d’obtenir un numéro d’enregistrement qui est affiché sur leur annonce. Ce numéro est obligatoire aussi pour les anciennes annonces : sans celui-ci, l’annonce est purement et simplement désactivée.
L’avis de la conciergerie AirBNB de Montpellier
Angélique Michel, directrice de notre conciergerie à Montpellier, perçoit l’encadrement des loyers de manière plutôt positive : « L’encadrement des loyers a vocation à encadrer le marché locatif et limiter ses dérives. Dans certaines zones où la demande est très forte, les prix des loyers ont tendance à s’envoler. La majeure partie des propriétaires de LLD (Locations longue durée) appliquent toujours des loyers tout à fait compatibles avec la maintient d’un marché immobilier sain. Cet encadrement n’impactera donc que certaines locations aux loyers prohibitifs. Cette réglementation semble donc aller dans le bon sens : elle protège les locataires des loyers abusifs sans pour autant nuire au dynamisme du marché et aux ambitions des propriétaires. ».
Dans le cadre de la location saisonnière, YourHostHelper rappelle que l’ajustement et l’optimisation des prix à la nuit des logements en gestion locative est inclus dans nos services. Cet ajustement tient compte du marché mais aussi des normes et des règles en vigueur comme l’encadrement des loyers sur la commune montpelliéraine.
En somme, la municipalité de Montpellier prend à cœur la thématique de la location sur son territoire. En encadrant les loyers des locations de longue durée et en contrôlant l’enregistrement des locations saisonnière, elle semble s’assurer de conserver une certaine maitrise de son marché immobilier. Si l’impact de cette nouvelle réglementation n’est qu’indirect sur la location Airbnb, elle est toutefois le reflet d’une situation générale compliquée : à Montpellier comme ailleurs, le marché immobilier est très dépendant du contexte général et les municipalités veillent à s’y impliquer de manière concrète dans le but de conserver et stimuler au maximum l’attractivité de leur territoire.
