Face à l’essor des locations saisonnières, les copropriétés, souvent en première ligne, ont dû trouver des solutions pour éviter les abus du côté des propriétaires. Notre agence YourHostHelper de Royan vous explique quels sont les enjeux pour les copropriétés et quelles sont ces solutions.
Depuis quelques années, la location saisonnière ne cesse de se développer. Sous l’impulsion de sites très populaires comme AirBNB ou Booking, il est désormais possible de réserver un logement de vacances dans la ville de ses rêves en seulement quelques clics. Le tourisme de masse s’étant démocratisé, n’importe quel appartement ou maison peut servir de lieu de villégiature idéal pour des vacances seul, en couple, ou en famille, et cela à des tarifs bien plus avantageux que les chambres d’hôtels. Cette expansion presque incontrôlée conduit pourtant à de nombreux problèmes et désavantages, rencontrés souvent par le voisinage. Nuisances sonores, odeurs ou encore passages fréquents dans les parties communes font partie des problèmes mineurs, mais les pénuries de logement par exemple… C’est autre chose. Ainsi, pour lutter face à la prolifération des logements touristiques, les copropriétés ont mis en place plusieurs règles pour ralentir voire stopper totalement l’avancée des meublés touristiques dans leurs immeubles.
« Certaines villes sont en proie à de vraies crises locatives, présente Anne-Claire Souty, directrice de notre conciergerie à Royan. Les pénuries de logements sont telles que ces villes manquent de logements à proposer aux nouveaux habitants qui souhaitent s’installer à l’année. Des logements qui pourraient leur être proposés sont occupés par des touristes toute l’année, ce qui déplaît fortement à de nombreux acteurs de l’immobilier, notamment les copropriétés ».
Le fonctionnement d’une copropriété expliqué par notre agence AirBNB de Royan
Tout d’abord, ce que l’on appelle la copropriété est souvent désigné comme étant le syndicat de copropriété, qui gère un immeuble au quotidien. Il s’agit de la collectivité regroupant les copropriétaires de l’immeuble. Il est chargé de la gestion et de la conservation des parties communes d’une copropriété dans un immeuble. La copropriété en elle-même est constituée de l’ensemble des parties communes et privatives d’un immeuble. Elle est ensuite régie par le syndicat de copropriété qui est celui qui va gérer l’immeuble pour le compte du syndicat, juridiquement, comptablement, financièrement. Il doit veiller au respect du règlement de copropriété sous peine d’engager sa responsabilité. Le syndic administre et fait appliquer les décisions d’assemblée générale votées par le syndicat de copropriété et est élu pour 1 an ou plus.
« Une copropriété ne peut pas fonctionner sans Syndic, explique Anne-Claire Souty, directrice de l’agence YourHostHelper de Royan. Le rôle du conseil syndical est essentiel pour la vie quotidienne d’un immeuble ». Le syndicat des copropriétaires est une personne morale de droit privé. Il peut agir en justice et souscrire des contrats. Ses décisions sont prises en assemblée générale réunie sur convocation du syndic de copropriété. Le syndic de copropriété est la personne morale ou physique chargée de la représentation du syndicat des copropriétaires et de l’administration des parties communes d’une copropriété. C’est notamment lui qui décide, durant les assemblées générales, du vote des règles et des mesures propres au bon fonctionnement d’un immeuble. Ces règles peuvent, bien entendu, concerner la location saisonnière.
Les copropriétés vent debout contre les locations saisonnières
Le règlement de copropriété
Avec l’essor des meublés touristiques ces dernières années et des nuisances qui en découlent, comme de trop nombreuses allées et venues, les copropriétés ont donc tenté de riposter. Lorsque les locations de courte durée interviennent dans le cadre d’une copropriété, la loi du 10 juillet 1965 est régulièrement invoquée au soutien de contentieux opposant les bailleurs qui se fondent sur leur liberté de pouvoir disposer de leur bien de ceux qui souhaitent voir interdire les locations meublées en se fondant sur le règlement de copropriété. Dans une telle situation, il faut donc rechercher si l’interdiction est prévue dans le règlement de copropriété. S’il est silencieux à ce sujet, il faut voir si une telle activité est conforme ou non à la destination de l’immeuble ou à ses conditions de jouissance.
En revanche, le règlement de copropriété peut décider d’interdire purement et simplement la location saisonnière dans un immeuble. Le règlement de copropriété fixe les règles pour préserver les conditions de jouissance au sein d’une copropriété. A cet effet, il peut prévoir l’interdiction expresse l’activité de locations meublée de courte durée ou la restreindre. Néanmoins, il ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble (article 8 loi du 10 juillet 1965) dès lors chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble (article 9 loi 10 juillet 1965).
Si la location saisonnière n’est pas interdite par la copropriété, c’est le propriétaire du bien concerné par la location qui doit veiller au respect de la tranquillité de l’immeuble et de l’ensemble des autres copropriétaires. En cas de nuisances de la part de son locataire, (cris, tapage nocturne, dégradation des parties communes…), le syndicat a qualité pour agir à l’encontre du copropriétaire pour trouble anormal de voisinage. La théorie du trouble anormal de voisinage permet d’engager la responsabilité du responsable sans qu’il soit nécessaire qu’une quelconque faute soit rapportée. C’est une responsabilité objective qui nécessite de rapporter la preuve d’un lien de causalité entre un fait et une nuisance constitutive d’un trouble anormal. Le syndicat devra toutefois rapporter la preuve que le trouble est collectif et non pas affecté à un seul lot. En pratique cette preuve peut être difficile à établir dès lors que les séjours sont de courte durée.
L’affectation des lots
Le règlement de copropriété constitue « la loi des parties » selon l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire qu’il définit les parties communes, privatives, leurs modalités de jouissance et d’administration. Ainsi, tous les copropriétaires et les locataires doivent se conformer au règlement de copropriété, et notamment l’affectation des lots. Par ailleurs, chaque copropriétaire est libre d’utiliser ses parties privatives, à la condition de ne pas causer de trouble aux autres copropriétaires ni de porter atteinte à la destination de l’immeuble, selon les termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965. L’activité de location de meublée saisonnière est une activité commerciale. Ainsi, le copropriétaire peut louer son local commercial en location saisonnière si son règlement de copropriété ne s’oppose pas à l’exercice d’une telle activité.
Si l’usage d’un lot en tant que local commercial n’est pas autorisé, il faudra passer par une procédure de changement d’usage du lot d’habitation, pour pouvoir l’affecter à une activité de meublé de tourisme. Il faudra donc signaler au syndicat sa volonté de changer l’usage du lot en meublé touristique, ce que devra ensuite accepter le syndicat réuni en assemblée générale. En cas de fraude ou de changement d’usage sans consultation préalable du syndicat, il pourra assigner le copropriétaire fraudeur aux fins que soit ordonné le rétablissement de l’affectation du lot conformément à celle prévue dans le règlement de copropriété, et ce sous astreinte journalière.
Les copropriétés sont désormais très regardantes sur les conditions de location des biens. Souvent tolérée, la location saisonnière reste toutefois source de méfiance pour un grand nombre, qui reproche les nombreuses nuisances collectives qu’implique un logement touristique. « Il n’est pas impossible de mettre son bien en location saisonnière, conclut Anne-Claire Souty, directrice de notre agence AirBNB de Royan. Il faut seulement s’assurer que les règles de la copropriété seront respectées par les propriétaires, et surtout qu’il n’y aura aucun débordement ».
