Dans un contexte économique comme le nôtre, l’achat immobilier semble de plus en plus inaccessible. Depuis la fin de la Covid, les banques se montrent prudentes, voire frileuses, sur certains projets. Obtenir un crédit immobilier sans apport semble être, aujourd’hui, mission impossible. Pourtant, cette condition est un effet de levier majeur pour les financements immobiliers. Le Saint Graal de tous les investisseurs. Alors, comment faire pour faire plier les banques et acheter sans utiliser d’apport personnel ? Peut-on encore utiliser ce levier en 2024 ? Votre agence YourHostHelper vous dit tout.
Qu’est-ce qu’un effet de levier en immobilier ?
En finance, l’effet de levier est un concept qui consiste à utiliser un emprunt, pour obtenir un projet à haut rendement. On considère cet effet comme exceptionnel lorsque l’on obtient un rendement remarquable avec un faible effort.
Pour un achat immobilier, l’effort correspond à l’apport personnel engagé. Le but est de diminuer cette part pour amplifier l’effet de levier créé avec le crédit bancaire.
En termes simples, il s’agit d’emprunter de l’argent pour investir, dans l’espoir que le rendement généré par cet investissement soit supérieur au coût de l’emprunt. Utiliser l’effet de levier permet de bâtir son patrimoine immobilier sans investir son propre argent.
Quels sont les avantages d’un emprunt sans apport ?
Il existe différents profils d’investisseurs. Certains épargnent depuis des années pour acheter une résidence principale. D’autres jouent avec les crédits bancaires pour profiter de revenus supplémentaires tous les mois.
Cependant, au moment de se lancer dans notre premier investissement, nous n’avions pas tous de quoi avancer une contribution pour acheter un logement.
En 2024, les banques demandent environ 10 % d’apport personnel, obligatoire pour valider le prêt. Soit 12 000 € pour un logement de 120 000 €. Cet effort est demandé aux investisseurs de manière automatique (en plus des frais de notaire).
Obtenir un crédit immobilier sans apport présente pourtant bien des avantages pour les futurs acquéreurs.
- Vous accédez à des biens immobiliers avec un plus fort potentiel de valorisation.
- Vous conservez vos liquidités. Celles-ci pourront être utilisées pour d’autres investissements ou pour parer à des imprévus.
- Vous maximisez l’effet de levier de votre investissement en améliorant vos rendements immobiliers.
- Vous pouvez prétendre à une fiscalité réduite grâce aux intérêts d’emprunt qui sont souvent déductibles des revenus fonciers.
Obtenir un crédit sans investir personnellement vous permettra de financer l’intégralité de votre achat immobilier avec un emprunt. Les revenus locatifs perçus couvriront les mensualités du prêt, mais ils généreront aussi un excédent de trésorerie. Votre taux d’endettement étant à zéro, il vous sera possible de réinvestir dans un autre projet en laissant votre crédit s’autofinancer.
Obtenir un crédit immobilier sans apport
Maximiser l’effet de levier est l’objectif premier de tout bon investisseur. Cependant, dans la réalité, les banquiers ne se laissent pas convaincre facilement. Pour obtenir un crédit immobilier sans apport, il faut en comprendre les rouages.
Quels investissements sont concernés ?
L’effet de levier dont nous parlons concerne essentiellement les achats locatifs. Votre banque accordera plus de confiance à un projet qui ne risque pas de vous endetter (et donc de lui faire perdre de l’argent). L’achat de votre résidence principale impacte directement votre taux d’endettement. Chaque mois, vous payez votre crédit.
Pour un achat locatif au contraire, vous percevez un loyer. S’il s’agit d’un investissement réussi, ces loyers vous permettent de payer la totalité de vos mensualités bancaires. Votre situation financière n’est donc pas concernée.
Les banques seront donc plus ouvertes à vous aider pour un investissement locatif, plutôt que pour une résidence principale.
Comment plaire à son banquier
Votre conseiller est le gardien des clés. Il a la possibilité d’appuyer votre dossier auprès de la banque ou de le classer dans les demandes lambda. Voici quelques astuces pour le convaincre de la validité de votre projet.
Optimisez votre dossier emprunteur
Connaissez-vous le biais professeur-élève ? Cette domination naturelle ne doit pas se mettre en place une fois devant votre conseiller. Vous devez montrer votre expertise et votre connaissance du sujet. Une banque sera plus à même de vous faire confiance si vous lui prouvez que vous savez de quoi vous parlez.
Pour cela, rien de plus simple : préparez votre rendez-vous. Il n’y a rien de pire qu’un investisseur qui arrive avec la moitié des documents pour présenter un projet alambiqué. Pour obtenir un crédit immobilier sans apport, vous devez peaufiner chaque étape de l’achat et prévenir les questions éventuelles de votre banquier.
- Soignez votre profil : avec des revenus stables, idéalement en CDI, avec des revenus pouvant amortir les mensualités du prêt.
- Vérifiez votre taux d’endettement : si vous avez déjà des crédits en cours, assurez-vous que leur montant est raisonnable par rapport à vos revenus.
- Prouvez votre capacité d’épargne : c’est un point rassurant pour votre conseiller. Cela montre votre sérieux. Montrer que vous avez une capacité d’épargne régulière peut jouer en votre faveur.
- Détaillez le type de bien souhaité : ne cachez rien à votre banquier. Quels sont les investissements prévus, les rendements prévisionnels ? Comment vous êtes-vous renseignés ? Quel coussin de sûreté avez-vous prévu ? Plus vous aurez d’informations à fournir, plus vous convaincrez facilement du bien-fondé du projet.
- Communiquez sur votre vision globale : cet investissement est le premier d’une longue liste ? Dites-le ! Votre conseiller est un être humain. N’hésitez pas à l’entraîner dans vos idées pour lui faire comprendre que votre projet vient d’une longue réflexion.
Obtenir un crédit immobilier sans apport peut sembler difficile dans le contexte actuel, où les banques sont prudentes. Cependant, cet effet de levier est un atout conséquent pour rentabiliser votre achat locatif. En tant qu’investisseur, vous avez tout à gagner. Pour convaincre les banques, votre mandataire immobilier vous conseille de préparer un dossier solide. Présentez votre projet dans sa globalité, créez une relation de confiance en étant sûr de vous. N’hésitez pas à mettre en avant la stabilité de votre profil ainsi que les revenus locatifs prévisionnels.
Vous avez besoin d’aide pour constituer votre dossier ? Retrouvez nos experts immobiliers dans votre agence YourHostHelper à Fréjus pour définir votre projet. Mettez toutes les chances de votre côté pour obtenir votre crédit immobilier sans apport !
