Qui dit investissement dans un appartement en copropriété, dit charges supplémentaires. Tous les investisseurs y sont contraints et doivent prendre en compte les charges de copropriété de leur bien. Ceux-ci sont à prendre en compte lors de votre budgétisation. Ne les négligez surtout pas. Loin de se limiter aux simples coûts d’entretien et de gestion, ces frais peuvent devenir un véritable piège en réduisant considérablement la rentabilité. Protégez-vous des imprévus et découvrez comment protéger vos rendements sur le long terme avec votre agence de location et mandataire immobilier YourHostHelper Lyon.
Comprendre les charges de copropriété
Les charges de copropriété regroupent l’ensemble des dépenses nécessaires à l’entretien, la gestion et la conservation des parties communes d’un immeuble ou d’une résidence. Celles-ci sont partagées entre les copropriétaires selon des critères définis dans le règlement de copropriété (généralement en fonction des tantièmes de chaque lot).
Elles sont obligatoires pour maintenir la salubrité de l’ensemble immobilier dans lequel se trouve votre logement.
Les charges de copropriété se décomposent généralement en plusieurs catégories :
- Les frais d’entretien : Ils incluent les dépenses courantes pour maintenir en bon état les parties communes. Ainsi vous serez facturé de l’entretien des espaces verts ainsi que du nettoyage, de l’entretien ou la réparation des parties communes (ascenseurs, portes automatiques, façade, toiture, etc.).
- Les frais de gestion : Ce sont les coûts liés à la gestion administrative de la copropriété, souvent prise en charge par un syndic. Ils incluent la rémunération du syndic, les frais de comptabilité, les dépenses pour les assemblées générales ou encore les frais de recouvrement des charges impayées.
- L’assurance : Il s’agit des primes d’assurance couvrant les risques liés à l’immeuble, tels que les incendies, les dégâts des eaux, ou la responsabilité civile.
On établit une différence entre les charges générales et les charges spécifiques.
Les frais généraux concernent l’entretien habituel et la gestion quotidienne des parties communes de l’immeuble. Elles sont réparties entre tous les copropriétaires en fonction de leurs tantièmes. Les charges spéciales, en revanche, sont liées à l’usage spécifique d’équipements ou de services, comme l’ascenseur pour les copropriétaires situés en étages supérieurs, et sont réparties en fonction de l’usage.
Attention aux frais « cachés » avant d’acheter
Au cours d’une visite pour l’achat d’un appartement en copropriété, vous pouvez demander les derniers comptes rendus des assemblées générales ainsi que les derniers appels de fonds demandés au propriétaire. Voici quelques points d’attentions pour éviter de vous faire avoir par des charges de copropriété exorbitantes.
Traquez les travaux imprévus
C’est l’une des principales sources de frais cachés en copropriété. Il peut s’agir de réparations urgentes, comme le remplacement d’une chaudière défectueuse ou la réparation de fuites dans la toiture. Ces travaux, souvent décidés en urgence, peuvent rapidement faire grimper vos charges. Tout comme les travaux planifiés, comme le ravalement de façade, ces coûts doivent être anticipés même avec un procès-verbal d’assemblée générale vide.
Investigez sur les coûts de gestion du syndic
Tous les syndics ne se valent pas. Certains groupes facturent des honoraires exorbitants pour des tâches qui pourraient être négociées à un tarif inférieur. Malheureusement, la plupart du temps, vous n’avez aucun pouvoir sur le choix du syndic à l’achat de votre appartement (sauf pour un achat sur plan).
Pour les propriétaires ayant leur résidence principale en copropriété, nous vous conseillons de comparer minutieusement les offres et frais des syndics avant de signer un contrat.
L’administration chargée de la gestion administrative de la copropriété facture généralement des honoraires pour ses services courants. Cependant, des frais supplémentaires peuvent s’ajouter pour des tâches exceptionnelles, comme la gestion de travaux importants ou des procédures judiciaires en cours.
Étudiez les dépenses énergétiques
Les copropriétés fonctionnent avec un système de chauffage et d’électricité spécifique aux parties communes. Prenez garde à la vétusté des équipements. Des compteurs mal calibrés peuvent être la source de factures conséquentes par rapport à votre consommation réelle.
Les nouvelles normes écologiques peuvent entraîner une augmentation des charges avec les obligations gouvernementales. La mise aux normes des installations électriques et l’isolation des bâtiments peuvent peser lourd dans la balance des charges de copropriété.
Notre conseil : demandez un audit énergétique pour identifier les sources de gaspillage énergétique. Vous pourrez ensuite proposer des solutions pour réduire les charges sur le long terme.
Envisagez les coûts juridiques
Les frais liés à la gestion des contentieux entre copropriétaires ou avec le syndic sont souvent sous-estimés. En cas de litige, les procédures judiciaires peuvent entraîner des frais importants, que ce soit pour des honoraires d’avocat, des frais de justice ou des expertises. Ces coûts sont souvent répartis entre les copropriétaires, même si le litige ne concerne qu’une partie spécifique.
Les contestations aux décisions prises en assemblée générale entraînent, elles aussi, des coûts supplémentaires.
Pour éviter ces mauvaises surprises, veillez à ce que toutes les décisions soient prises en accord avec votre règlement de copropriété. En cas de doute, n’hésitez pas à consulter un avocat spécialisé qui peut vous éviter des frais de contentieux coûteux.
Conseils pour anticiper les charges de Copropriété
Dans le cadre du projet d’immobilier locatif, certains agents auront tendance à sous-évaluer les frais dus pour les parties communes. Seulement, certaines charges peuvent atteindre 200 €, voire 300 € par mois. De quoi détruire toute rentabilité ou alourdir votre loyer mensuel. Voici quelques conseils pour diminuer ou du moins anticiper ces charges fixes.
Analysez les Comptes de Copropriété
Avant d’acheter un bien en copropriété, vous devez obligatoirement vérifier les comptes de copropriété. Ces documents vous donneront une vision claire des dépenses récurrentes, des travaux prévus, et des éventuels contentieux en cours. Vous pourrez ainsi évaluer les risques financiers et anticiper si des travaux importants sont prévus.
Préparez un Budget prévisionnel
Avant chaque achat, vous devez établir un budget prévisionnel qui intègre les frais des parties communes. Que ce soit pour votre résidence principale ou pour un investissement locatif, définissez les dépenses régulières liées à la copropriété. Prenez également en compte les travaux à effectuer dans les années à venir en fonction de l’âge du bâtiment. Chez YourHostHelper Lyon, nous vous conseillons également d’anticiper les frais d’urgences pour sécuriser votre rentabilité en cas d’imprévus.
Négociez avec le Syndic
Une fois propriétaire du logement, il est possible de réduire les coûts de gestion en négociant simplement avec le syndic. Vous pouvez demander une révision des honoraires, mais aussi des conditions des contrats de prestation.
Pensez à proposer des solutions alternatives, comme le recours à des prestataires moins coûteux, pour négocier efficacement. Aidez-vous de la concurrence pour faire baisser les coûts.
Les assemblées générales sont l’occasion de faire entendre votre voix sur les décisions qui affectent directement vos charges de copropriété. En y participant activement, vous pouvez influencer les choix de la copropriété, refuser des dépenses inutiles, et proposer des alternatives plus économiques.
Les charges de copropriété peuvent devenir un fardeau pour rentabiliser un bien locatif ou dans la gestion de votre résidence principale. Avant d’acheter, assurez-vous de pouvoir gérer les frais généraux, mais aussi les frais annexes (gros œuvre, pannes, etc.). Anticipez ces dépenses pour protéger votre investissement. Pour les propriétaires, n’oubliez pas de jouer sur la concurrence. Négociez avec votre syndic en ce qui concerne les coûts de gestion excessifs, les dépenses énergétiques mal maîtrisées ou encore les frais des prestataires. Votre agence YourHostHelper à Lyon vous accompagne dans tous vos projets immobiliers. Contactez-nous pour établir un plan de financement adapté à vos projets.
