Comment les propriétaires peuvent-ils faire baisser leurs factures grâce aux charges récupérables 

Lorsqu’ils investissent dans la location immobilière, les propriétaires espèrent un placement rentable et durable sur lequel ils pourront compter sans grandes incertitudes. Cependant, l’un des aspects les plus problématiques d’une location reste le régime fiscal et les charges à payer pour le fonctionnement normal d’un hébergement. Mais alors, comment être sûr de faire le bon investissement locatif ? Saviez-vous qu’un propriétaire peut déduire une partie des charges locatives auprès du locataire ? Votre conciergerie de Cannes vous détaille les charges récupérables pour les propriétaires et comment les calculer pour rendre votre achat locatif plus compétitif. 

Les différences entre charges déductibles et récupérables

Avant de commencer, il est bon d’établir la différence entre les charges dites « déductibles » et les charges récupérables. En effet, les premières peuvent être déduites directement sur votre avis d’imposition. Les charges récupérables, ou locatives, sont quant à elles à la charge du locataire. 

Les frais soumis aux propriétaires par les charges déductibles dépendent directement du régime fiscal choisi par le bailleur en location meublée. Deux choix sont possibles avec le régime micro-BIC (ou régime forfaitaire) et le régime réel. Ceux-ci offrent des abattements de 50 % en fonction des recettes annuelles perçues ou une déduction plus importante en régime réel (à condition que vos frais dépassent 50 % de vos recettes). 

À savoir : les charges locatives peuvent devenir déductibles si celles-ci ne sont pas payées par le locataire (départ d’un locataire sans papier ou absence de locataire durant une partie de l’année).

Quelles sont les charges récupérables pour les propriétaires

De manière générale, les frais qui peuvent être facturés aux locataires sont appelés charges récupérables. Votre conciergerie de Cannes vous détaille les trois grandes catégories de dépenses récupérables auprès de vos locataires. 

Les charges de services

Elles regroupent les dépenses liées au logement et à l’usage des locaux communs en immeuble. Celles-ci regroupent : 

• Les frais liés au contrat d’entretien de l’ascenseur (vérification annuelle, réparations de la cabine, entretiens des paliers et des fusibles) ainsi que des factures d’électricité qui y sont rattachées.
• Les dépenses en eau et chauffage. Cela concerne : l’eau utilisée par les locataires, l’eau nécessaire à l’entretien des parties communes (extérieure et intérieure), les produits pour le traitement de l’eau, la fourniture d’énergie, les frais intrinsèques à l’équipement de production et d’exploitation de l’eau (compteur, tuyauterie, etc.).

Les frais d’entretien

Les locataires ont à leur charge les frais courants servant à maintenir les parties communes en bon état. Parmi eux, on compte : 

• L’entretien des parties communes intérieures. C’est-à-dire les coûts engagés par l’utilisation de l’électricité ainsi que des fournitures et produits d’entretien. Ces dépenses concernent également l’entretien des appareils de minuteries, des tapis, du vide-ordures, mais également de la réparation des appareils de propreté. Les frais du personnel d’entretien de l’immeuble sont également compris. 

• L’exploitation des parties communes extérieures. Les dépenses d’aménagement des espaces verts (coupe, désherbage, nettoyage, arrosage, etc.) ainsi que l’achat des produits propres au jardinage (engrais, graines, plants et fleur, insecticides, etc.) sont compris dans le prix mensuel payé par les locataires. 

Les taxes locatives

Trois taxes peuvent être induites dans le prix de vos loyers et récupérables par le biais de vos locataires. Parmi elles, nous retrouvons : 

• La taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
• La taxe de balayage.
• La redevance d’assainissement.

Si vous souhaitez lire la liste exhaustive des charges dans son ensemble, retrouvez le décret du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables sur le site du gouvernement. 

La gestion des charges récupérables avec votre conciergerie de Cannes 

Il existe donc bel et bien des charges que les propriétaires peuvent transférer aux locataires. Mais comment bien s’y prendre et que dit la loi ? Votre conciergerie de Cannes vous accompagne pour bénéficier de ces réductions bienvenues sur vos frais locatifs. 

Le calcul des charges récupérables 

Deux possibilités s’offrent aux propriétaires. 

• Si votre logement est loué à vide, vous pourrez ajouter au montant du loyer ce que l’on appelle les provisions sur charge. Ces provisions sont calculées en fonction du budget prévisionnel pour les logements en copropriété ou par rapport à la régularisation effectuée l’année précédente. 
• Si votre logement est loué meublé (comme c’est le cas pour la location saisonnière Airbnb), vous pouvez demander une avance des charges récupérables sous forme de provision sur charge ou de charges forfaitaires. Ces dernières sont calculées en fonction de l’indice de référence des loyers mis à disposition par le ministère de l’Économie. 

La régularisation annuelle 

En cas de provision sur charges, le propriétaire doit fournir à son locataire un décompte des charges au minimum 1 mois avant la demande de régularisation. Ce document liste les charges dont le locataire est redevable pour lui permettre de vérifier les frais qui lui sont réclamés. Ce compte-rendu prend en compte la totalité des provisions déjà versées par le locataire et indique le montant restant à payer. Dans le cas d’un trop-perçu, le propriétaire devra reverser la somme due à la date de régularisation. 

En tant que propriétaire, vous devez laisser à disposition de votre locataire toutes les factures justifiant les dépenses listées sur le décompte des charges. Ces pièces justificatives devront être gardées durant un minimum de six mois. Sachez que tous propriétaires disposent de trois ans pour procéder à la régularisation. Cependant, passé un délai d’un an, le locataire peut exiger un paiement échelonné du complément sur charge qui lui sera demandé. 

Pour les locations meublées incluant des charges forfaitaires, il n’existe pas de régularisation possible en fin d’année. Il ne sera donc pas possible aux propriétaires de demander un complément au locataire si la totalité des dépenses se trouve être supérieure aux charges récupérables perçues. La location saisonnière est le parfait exemple de location utilisant les charges forfaitaires pour récupérer les frais locatifs. Votre conciergerie de Cannes est là pour vous conseiller sur le montant de ses charges récupérables pour vous éviter tout problème de complément de frais. 

Les charges récupérables sont des frais locatifs assumés par les locataires. Les propriétaires peuvent alors profiter d’une réduction de leurs dépenses locatives grâce à deux systèmes de compléments mensuels : les provisions sur charges et les charges forfaitaires. Celles-ci s’additionnent au montant du loyer des locataires et permettent ainsi aux investisseurs de réduire leurs charges immobilières. En tant que spécialiste de la location saisonnière, votre conciergerie de Cannes vous conseille d’opter pour les charges forfaitaires pour plus de simplicité.