От началото на 2023 г. цените на недвижимите имоти във Франция паднаха. Какви са причините и ще продължи ли този спад? Отговори с Франсоаз Калабро, директор на агенцията YourHostHelper в Гренобъл.
Със сигурност сте чували за това, цените на недвижимите имоти се сриват във Франция през месеците януари и февруари 2023 г., губейки до 2% в определени градове. Тенденция, започнала още в края на 2022 г., но която се ускорява през 2023 г., тревожейки много пазарни специалисти. Франсоаз Калабро, директор на консиерж услугата YourHostHelper в Гренобъл, изтъква няколко точки: „Икономическата криза удря тежко всички. Пандемията, войната в Украйна, инфлацията, времената са трудни. Недвижимите имоти неизбежно са засегнати. Покупателната способност пада, а лихвите растат”.
Цените на недвижимите имоти падат в цяла Франция
Според Meilleurs Agents, които публикуваха проучване в началото на 2023 г., Париж е един от многото градове, които са имали спад в цените в началото на 2023 г., със спад от около 0,4%. Освен това целият 10-те най-големи френски града изпитват спад в цените. Лион и Нант са най-засегнатите градове (2% само за два месеца), следвани от Лил (0,7%), Монпелие (0,6%) и Марсилия (0,4%). Бордо е единственият град, който поддържа стабилна цена и само един град претърпява увеличение на цената: Ница (0,7%).
Селските райони, които според Meilleurs Agents „са играли ролята на пазарни локомотиви от началото на епидемията от коронавирус“, също изпитват значителен спад (-0,4%). Следователно тенденцията е обща и засяга голяма част от територията, от големите градове до провинцията, минавайки през средно големи общини и крайградски райони. Целият френски пазар е засегнат от жилищната криза.
Цените вероятно ще продължат да падат през следващите месеци, както описва Франсоаз Калабро от агенцията AirBNB в Гренобъл: „Спадът на цените е свързан главно с повишаването на лихвените проценти, което влияе върху цената на недвижимите имоти, тъй като кредитополучателите се оказват с намален капацитет за дълг“. В резултат на това броят на транзакциите намалява в цялата страна със спад от почти 6%. За Франсоаз Калабро не трябва да виждаме само негативното: „спадът на цените на фона на повишаването на лихвените проценти може да направи възможно отблокирането на пазара на недвижими имоти и съживяването му“.
Придобиване на недвижим имот: мисия невъзможна?
Основният фактор за спада на цените на имотите във Франция е повишаването на лихвите. Това увеличение дърпа цените надолу и принуждава купувачите да поемат повече дългове: от 1% през януари 2022 г. средният лихвен процент за период на погасяване от 20 години сега е 3%. Ипотека от 200 000 евро би струвала 66 207 евро лихва днес, в сравнение с 20 741 евро в края на 2021 г. Капацитетът за заеми е намалял с почти 15%, както и покупателната способност, която също е загубила 15%. Banque de France изчислява, че кредитополучателите са загубили площ от 12 квадратни метра между декември 2021 г. и януари 2023 г.
„Никой не очакваше спад на пазарните цени само преди няколко седмици“, спомня си Франсоаз Калабро, директор наконсиерж агенция в Гренобъл под марката YourHostHelper. Оттогава тенденцията беше преразгледана и някои виждат това като добра новина, защото ще регулира пазара. Според специалисти в сектора цените трябва да достигнат рекордния спад от 10%, за да може пазарът да се регулира и отново да стане достъпен и за най-скромните домакинства.
Инфлацията също допринася за повишаването на лихвените проценти и потапя всеки ден все повече французи в криза. И все пак според проучването на Best Rates само 56% от получените файлове са финансируеми през март 2023 г. Те са били 70% през 2021 г. Банките наистина са много трудни и получаването на ипотека е почти невъзможно, без да има солидна основа. Най-оптимистичните експерти не предвиждат облекчаване на лихвените проценти преди втората половина на 2024 г. Следователно ще трябва да бъдем търпеливи.
Какви са причините за поскъпването на имотите?
Ако пазарът на недвижими имоти е в сериозна криза от няколко месеца, това не е само заради повишаването на лихвите, които сами по себе си произтичат от световната криза. OAT 10 или лихвеният процент, предлаган на държавата, която след това преразпределя средствата към Banque de France, претърпя грандиозно увеличение през последната година. За да могат да реализират печалба от заетата сума от физически лица и инвеститори, които теглят ипотека, банките са принудени да преразгледат своите лихвени проценти.
Сегашната ситуация, на фона на геополитическото напрежение с войната в Украйна, но също и енергийната криза, инфлацията и повишаването на разходите за живот не помагат, както отбелязва Франсоаз Калабро, директор на агенцията YourHostHelper в Гренобъл: „ за всеки е трудно да се проектира. На банките им е трудно да се доверят и дори на кандидатите им е трудно, защото броят на молбите за ипотека също намалява. Наистина, независимо дали са нови или стари, проектите стават все по-редки. Вече не смеем да вземаме заеми от страх да не бъдем затрупани от дългове.
Повишаването на лихвените проценти и строгите условия за достъп имат опустошителни ефекти върху ипотечния пазар. От началото на 2022 г. броят на отпуснатите кредити е в свободен спад, което се отразява на пазара на недвижими имоти като цяло. Общата икономическа ситуация не изглежда да се подобри през 2023 г., което може да влоши ситуацията. Следователно играчите на пазара на недвижими имоти ще трябва да бъдат креативни в намирането на решения за съживяване на дейността. Следователно не може да се очаква подобрение в близко бъдеще.
Да се очаква срив на пазара на недвижими имоти?
Много икономисти бият тревога и вече обявяват спад на пазара на недвижими имоти. Някои говорят за срив на недвижимите имоти, достоен за 90-те години със спад на цените от 30% до 40%. Обратно, други смятат, че ситуацията е различна, според тях пазарът се движи от потребителски покупки и търсене, стимулирано от недостига на стоки. „Очевидното е, че пазарът няма да излезе напълно невредим, анализира Франсоаз Калабро от агенцията YourHostHelper в Гренобъл. Тази криза вероятно ще продължи още няколко години с последствия, които няма да се усетят веднага, а в дългосрочен план.
За други е добре да се помни, че пазарът преживява първия си спад след повече от 25 години на повишения. Но в крайна сметка може ли това да реши жилищния проблем във Франция? „Сложно е да проектираш себе си, смята Франсоаз Калабро. Ако продажните цени се променят, наемите не падат, което е сложно за наемателите, особено за най-младите. Знаем, че не е лесно да преминеш от наемател към собственик. Но дори спадът на цените, когато ставките се повишават, не би трябвало радикално да промени трудността за бъдещите купувачи. За да се види реална промяна в цените на недвижимите имоти, цялата френска икономика ще трябва да се срине, което никой не иска, защото ситуацията ще бъде още по-катастрофална, отколкото е сега.
