Le taux d’occupation est l’un des chiffres les plus suivis par les investisseurs et les propriétaires en location courte durée. Il aide à estimer la rentabilité d’un logement et à comparer les villes entre elles. Ce n’est pas le seul critère : le prix d’achat, les tarifs pratiqués, la saison et la réglementation locale comptent aussi. Voici comment le calculer, comment le lire ville par ville et comment l’améliorer.
Qu’est-ce que le taux d’occupation Airbnb ?
Le taux d’occupation, aussi appelé taux de remplissage, est la part des jours où un logement (une chambre ou un logement entier) est réellement loué, par rapport aux jours où il est disponible à la location. Il s’exprime en pourcentage. Plus il est proche de 100 %, plus le logement est loué. Plus il est proche de 0 %, moins il l’est.
Le taux de vacance est le complément du taux d’occupation : il mesure la part du temps où le logement reste vide. Ces deux indicateurs existent pour tous les types de location. Quand vous cherchez les chiffres de votre secteur, vérifiez qu’ils concernent bien la location courte durée. Les données de la location longue durée, par exemple en logement vide, ne sont pas comparables.
Comment calculer le taux d’occupation d’une location Airbnb ?
La formule est la suivante :
Taux d’occupation = (nombre de jours loués / nombre de jours disponibles) × 100
Exemple de calcul
Un propriétaire met son studio en location sur Airbnb du 25 juin au 4 septembre, soit 72 jours disponibles. Pendant l’été, 14 voyageurs différents l’occupent, pour un total de 56 nuits. Le calcul donne : (56 / 72) × 100 = 78. Le taux d’occupation du studio sur la saison est donc de 78 %.
Ce que coûtent quelques points d’occupation en moins
Comparer le taux d’occupation au prix de la nuit permet de voir le manque à gagner. Reprenons le même studio, loué 60 € la nuit quel que soit le jour et la durée du séjour, sur 72 jours disponibles :
- Taux constaté de 78 % : 56 nuits louées, soit 3 360 € de revenus et 960 € de manque à gagner par rapport à un logement loué en permanence.
- Taux de 83 % (5 points de plus) : 59 nuits, soit 3 540 € de revenus et 780 € de manque à gagner.
- Taux de 88 % (10 points de plus) : 63 nuits, soit 3 780 € de revenus et 540 € de manque à gagner.
- Taux de 100 % : 72 nuits, soit 4 320 € de revenus.
Sur un simple studio et une seule saison d’été, l’écart atteint déjà plusieurs centaines d’euros. Le taux d’occupation est donc une donnée centrale dans le calcul d’un investissement locatif.
Taux d’occupation Airbnb par ville en France
Quelles villes françaises ont le meilleur taux d’occupation ? Voici le top 10 publié sur ce blog en septembre 2022, issu notamment des statistiques Airbnb (période de mesure non précisée) :
- Montpellier : 60 %
- Bordeaux : 58 %
- Bayonne : 58 %
- Lyon : 57 %
- Marseille : 57 %
- Toulouse : 56 %
- Anglet : 53 %
- Biarritz : 50 %
- Paris : 48 %
- Strasbourg : 48 %
Ces chiffres sont à lire avec prudence :
- Ils datent et le marché a pu évoluer depuis.
- Ce sont des moyennes qui regroupent l’ensemble des locations de chaque ville. D’un logement à l’autre, le taux varie beaucoup.
- Ils ne tiennent compte ni de la saison ni des prix pratiqués, qui doivent être étudiés à part.
Une ville absente de ce classement peut tout à fait convenir à un projet de location courte durée. Chaque projet est différent et mérite une étude sur mesure.
Comment estimer le taux d’occupation de votre ville ?
Des plateformes comme AirDNA ou Horiz.io fournissent des données chiffrées sur le marché d’une ville : taux d’occupation, prix moyens, nombre d’annonces. Ces outils ne suffisent pas à eux seuls, mais ils donnent une base concrète pour évaluer la rentabilité à attendre et le niveau de concurrence. Pour un chiffre adapté à votre logement, vous pouvez aussi estimer vos revenus locatifs avec une conciergerie du réseau YourHostHelper.
Statistiques Airbnb à Nice : taux d’occupation, prix et revenus
Nice est un bon exemple de ville où la location courte durée fonctionne toute l’année. Les chiffres ci-dessous viennent des données AirDNA citées dans notre article publié en avril 2023 (période de mesure non précisée). Ils donnent un ordre de grandeur, pas une situation actuelle.
Offre et types de logements
- Environ 6 000 annonces actives sur Airbnb, sans compter les autres plateformes ni les annonces inactives.
- Près de 90 % de logements entiers et environ 10 % de chambres privées chez l’habitant. Le reste correspond à des chambres partagées.
- Environ 70 % de studios ou de 2 pièces. Les logements avec deux chambres représentent 24 % de l’offre. Les logements plus grands sont rares.
Prix et taux d’occupation selon la saison
- Prix moyen d’environ 113 € la nuit, avec un pic d’environ 129 € en août et environ 103 € en février.
- Taux d’occupation moyen de 80 % sur l’année, avec un point bas à 43 % en janvier.
Selon l’agence YourHostHelper de Nice, les prix montent fortement en été mais ne baissent pas forcément en hiver, car la ville accueille de nombreux événements toute l’année, comme le Carnaval en février.
Combien rapporte un Airbnb à Nice ?
Le revenu mensuel moyen d’une location courte durée à Nice était de 1 637 €. Ce montant comprend le prix des nuits ainsi que les frais de ménage et autres frais de service. Il variait de 882 € en janvier à 2 568 € en août, soit près du triple.
Équipements et quartiers
- Équipements les plus courants : cuisine (96 % des logements), connexion internet (93 %) et chauffage (90 %).
- Seuls 21 % des logements proposent un parking et 7 % une piscine. L’agence YourHostHelper de Nice explique que le stationnement est difficile en ville.
- Les locations se concentrent dans le centre-ville et le Vieux-Nice, deux quartiers centraux et proches de la mer. Les quartiers Jean-Médecin et du Port en comptent aussi beaucoup, ainsi que le bord de mer jusqu’à l’aéroport. Les quartiers plus éloignés en comptent moins, et il s’agit plus souvent de maisons.
Vous avez un logement à Nice ? Notre conciergerie à Nice peut étudier son potentiel en location courte durée.
Dans quelles villes investir en Airbnb ? 6 critères
Le taux d’occupation ne suffit pas pour choisir une ville. Voici les critères à étudier avant d’investir.
1. L’attractivité touristique et professionnelle
Les villes qui reçoivent beaucoup de touristes ou de professionnels en déplacement offrent un fort potentiel. Une ville qui attire les deux types de voyageurs dépend moins de la saison. L’agence YourHostHelper de Lyon observe par exemple que la ville accueille à la fois des touristes et des voyageurs d’affaires, ce qui assure des locataires toute l’année. À l’inverse, une destination uniquement touristique connaît souvent des saisons creuses.
2. L’accès et les transports
Une gare, un aéroport, de bons transports en commun, des commerces et des restaurants rendent une ville plus attractive pour les séjours courts. Beaucoup de voyageurs viennent en train, en avion ou en covoiturage et ont besoin d’une destination bien desservie. Ceux qui viennent en voiture apprécient la proximité d’une autoroute ou d’une voie rapide.
3. L’offre et la concurrence locale
Étudiez le nombre d’annonces Airbnb et leur qualité pour mesurer la concurrence. Une ville très demandée, même saturée, peut rester intéressante si l’emplacement et le type de bien sont bien choisis. Dans une zone moins saturée mais en développement, un logement peut se démarquer vite. En revanche, s’il n’existe presque aucune location courte durée dans un secteur, c’est souvent le signe qu’il n’y a pas de demande.
4. La réglementation
Les règles applicables à la location courte durée varient beaucoup d’une ville à l’autre. Certaines communes limitent le nombre de jours de location par an ou exigent des autorisations. Les collectivités suivent de près l’impact de la location courte durée sur le logement. Renseignez-vous sur les règles locales avant d’acheter.
5. La rentabilité et le prix au mètre carré
Comparez le prix d’achat avec le revenu que le logement peut générer à la nuit. Un calcul précis du rendement permet de vérifier que l’investissement tient la route. Pour la méthode, consultez notre article sur le calcul de la rentabilité Airbnb.
6. L’évolution des prix de l’immobilier
Dans une ville en croissance, la hausse des prix de l’immobilier peut s’ajouter aux revenus locatifs et améliorer le retour sur investissement à long terme.
Enfin, ne limitez pas vos recherches à la ville où vous habitez. Avoir son logement à proximité est rassurant et simplifie la gestion, mais le meilleur emplacement pour la location courte durée se trouve parfois ailleurs.
Comment améliorer son taux d’occupation ?
Une fois le logement acheté, plusieurs leviers permettent de remplir davantage le calendrier.
Soigner l’annonce et sa visibilité
Publiez votre logement sur plusieurs plateformes de réservation, comme Airbnb, Booking ou Abritel. Avant la mise en ligne, soignez les photos et rédigez une description détaillée qui aide les voyageurs à se projeter.
Fixer un prix adapté
Regardez les prix des logements comparables dans votre ville et ajustez votre tarif. Des outils de suivi du marché, comme AirDNA, aident à suivre les tendances et à fixer un prix adapté.
Proposer de bons équipements
Wi-Fi, climatisation, cuisine bien équipée : des équipements de qualité rendent votre logement plus attractif que les annonces concurrentes.
Adapter son calendrier et ses durées de location
Louez en courte durée pendant les périodes de forte demande, puis adaptez votre offre en dehors des vacances. La location Airbnb attire aussi des professionnels en déplacement et des étudiants pour des séjours plus longs. Le bail mobilité, créé par la loi ELAN de 2018, permet de louer à des étudiants et à des salariés pour une durée de 1 à 10 mois. C’est une façon de remplir le logement toute l’année.
Soigner l’expérience des voyageurs
Les avis des voyageurs comptent beaucoup sur Airbnb. Des avis positifs rassurent les futurs locataires, et les plateformes mettent en avant les annonces bien notées. Sur Airbnb, le statut Superhost donne plus de visibilité à une annonce. Pour obtenir de bons avis :
- répondez vite aux demandes et donnez toutes les informations utiles ;
- livrez un logement propre et bien entretenu ;
- ajoutez une attention de bienvenue, des conseils sur la ville ou une liste de bonnes adresses ;
- invitez les voyageurs à laisser un avis après leur séjour.
Se faire accompagner par une conciergerie
Une conciergerie peut prendre en charge toute la gestion : création et mise à jour des annonces, accueil des voyageurs, état des lieux, ménage entre deux séjours et réapprovisionnement des consommables. Les agences du réseau YourHostHelper connaissent leur marché local et peuvent vous dire ce que votre logement peut rapporter. Pour commencer, demandez une estimation de vos revenus locatifs.
