С начала 2023 года цены на недвижимость во Франции упали. Каковы причины и продлится ли этот спад? Отвечает Франсуаза Калабро, директор агентства YourHostHelper в Гренобле.
Вы наверняка слышали об этом, цены на недвижимость во Франции падают в январе и феврале 2023 года, потеряв до 2% в некоторых городах. Тенденция, уже зародившаяся в конце 2022 г., но ускорившаяся в 2023 г., беспокоит многих специалистов рынка. Франсуаза Калабро, директор консьерж-службы YourHostHelper в Гренобле, выделяет несколько моментов: «Экономический кризис сильно ударил по всем. Пандемия, война в Украине, инфляция, времена тяжелые. Недвижимость неизбежно пострадает. Покупательная способность падает, а процентные ставки растут».
Цены на недвижимость падают по всей Франции
По данным Meilleurs Agents, опубликовавших исследование в начале 2023 года, Париж является одним из многих городов, где в начале 2023 года произошло падение цен примерно на 0,4%. Кроме того, во всех 10 крупнейших французских городах наблюдается снижение цен. Лион и Нант являются наиболее пострадавшими городами (2% всего за два месяца), за ними следуют Лилль (0,7%), Монпелье (0,6%) и Марсель (0,4%). Бордо — единственный город, в котором цены остаются стабильными, и только в одном городе цены растут: в Ницце (0,7%).
Сельские районы, которые, по данным Meilleurs Agents, «играли роль рыночных локомотивов с начала эпидемии коронавируса», также переживают значительное падение (-0,4%). Таким образом, эта тенденция является общей и касается значительной части территории, от крупных городов до сельской местности, проходя через средние муниципалитеты и пригородные районы. Весь французский рынок затронут жилищным кризисом.
Цены, вероятно, продолжат падать в ближайшие месяцы, как описывает Франсуаза Калабро из агентства AirBNB в Гренобле: «Падение цен в основном связано с повышением процентных ставок, что влияет на цену недвижимости, потому что заемщики оказываются с снижение кредитоспособности». В результате количество транзакций по стране сократилось почти на 6%. Для Франсуазы Калабро мы не должны видеть только негатив: «падение цен на фоне повышения процентных ставок может позволить разблокировать рынок недвижимости и оживить его».
Приобретение недвижимости: миссия невыполнима?
Основным фактором падения цен на недвижимость во Франции является рост процентных ставок. Это увеличение снижает цены и вынуждает покупателей брать больше долгов: с 1% в январе 2022 года средняя ставка в течение 20-летнего периода погашения теперь составляет 3%. Ипотека в 200 000 евро будет стоить сегодня 66 207 евро в виде процентов по сравнению с 20 741 евро в конце 2021 г. Кредитоспособность снизилась почти на 15%, как и покупательная способность, которая также потеряла 15%. По оценкам Banque de France, в период с декабря 12 года по январь 2021 года заемщики потеряли площадь в 2023 квадратных метров.
«Всего несколько недель назад никто не ожидал падения рыночных цен, — вспоминает Франсуаза Калабро, директорконсьерж-агентство в Гренобле под брендом YourHostHelper. С тех пор эта тенденция была пересмотрена, и некоторые считают это хорошей новостью, поскольку она будет регулировать рынок. По мнению экспертов отрасли, цены должны достичь рекордного падения в 10%, чтобы рынок отрегулировал себя и снова стал доступным для самых скромных домохозяйств.
Инфляция также способствует повышению процентных ставок и с каждым днем погружает в кризис все больше и больше французов. Тем не менее, согласно исследованию Best Rates, в марте 56 года только 2023% полученных файлов поддаются финансированию. В 70 году их было 2021%. Банки действительно очень сложны, и получение ипотеки практически невозможно без прочного фундамента. Наиболее оптимистично настроенные эксперты не предвидят смягчения ставок до второй половины 2024 года. Поэтому нам придется запастись терпением.
Каковы причины роста цен на недвижимость?
Если рынок недвижимости уже несколько месяцев переживает серьезный кризис, то не только из-за повышения процентных ставок, которые сами по себе являются следствием мирового кризиса. OAT 10, или ставка займа, предлагаемая государству, которое затем перераспределяет средства в Банк Франции, за последний год значительно увеличилась. Чтобы иметь возможность получать прибыль от суммы, взятой взаймы физическими лицами и инвесторами, берущими ипотеку, банки вынуждены пересматривать свои процентные ставки.
Текущая ситуация на фоне геополитической напряженности с войной в Украине, а также энергетический кризис, инфляция и рост стоимости жизни не помогают делу, как отмечает Франсуаза Калабро, директор агентства YourHostHelper в Гренобле: « каждому трудно себя проецировать. Банкам трудно доверять, и даже заявителям трудно доверять, потому что количество заявок на ипотеку также сократилось». Действительно, новые или старые проекты становятся все более редкими. Мы больше не смеем брать взаймы из-за боязни оказаться заваленными долгами.
Рост процентных ставок и строгие условия доступа оказывают разрушительное воздействие на ипотечный рынок. Количество выданных кредитов с начала 2022 года находится в свободном падении, что сказывается на рынке недвижимости в целом. Общая экономическая ситуация, похоже, не улучшится в 2023 году, что может ухудшить ситуацию. Таким образом, игрокам рынка недвижимости придется проявлять творческий подход к поиску решений для оживления деятельности. Поэтому в ближайшем будущем улучшения не ожидается.
Обвала рынка недвижимости ждать?
Многие экономисты бьют тревогу и уже заявляют о спаде на рынке недвижимости. Некоторые говорят о крахе недвижимости, достойном 90-х, с падением цен на 30-40%. И наоборот, другие считают, что ситуация иная, по их мнению, рынок движется за счет покупок пользователей, а спрос стимулируется нехваткой товаров. «Очевидно, что рынок не останется полностью невредимым, — анализирует Франсуаза Калабро из агентства YourHostHelper в Гренобле. Этот кризис, вероятно, продлится еще несколько лет, и его последствия будут ощущаться не сразу, а в долгосрочной перспективе».
Для других полезно помнить, что рынок переживает свой первый спад после более чем 25-летнего роста. Но в конечном счете, может ли это решить жилищную проблему во Франции? «Проецировать себя сложно, — считает Франсуаза Калабро. При изменении отпускных цен арендная плата не падает, что осложняет жизнь арендаторам, особенно самым молодым. Мы знаем, что перейти от арендатора к собственнику непросто. Но даже падение цен при повышении ставок не должно радикально изменить трудности для потенциальных покупателей. Чтобы увидеть реальное изменение цен на недвижимость, вся французская экономика должна была бы рухнуть, чего никто не хочет, потому что ситуация была бы еще более катастрофической, чем сейчас.
