Степента на заетост на жилище е един от най-следваните показатели от инвеститори, наемодатели и агенции за управление на наеми. Всъщност това е определящ критерий за определяне на доходността на сезонния наем. Това, разбира се, не са единствените наблюдавани данни и инвестицията под наем трябва да бъде проучена в много аспекти. Проучването на степента на заетост на местно ниво обаче дава възможност да се определи в кои градове да се инвестира, за да се осигури вашият проект.
Напомняне относно определянето на степента на заетост:
Дефиницията на степента на заетост може да се познае веднага. Това е броят дни, през които даден имот (стая или цяло жилище) е действително нает в сравнение с периода на наличност. Следователно това е процент: колкото по-близо е до 100, толкова повече квартира се наема. Обратно, колкото повече клони към 0, толкова по-малко се наема квартирата.
Пример: Xavier е наел студиото си в Airbnb от 25 юни до 4 септември 2022 г., т.е. общо 72 дни в Бордо. Настаняването беше заето от 14 различни наематели през лятото за общо 56 наемни дни (нощувки). За да получим степента на заетост, просто трябва да приложим следното изчисление:
(наети дни / налични дни)x100
В нашия случай получаваме:
(56/72)x100 = 78
Следователно степента на заетост на квартирите на Xavier през 2022 г. е била 78%.
Какъв е интересът на коефициента на заетост за рентабилността на имота?
Познаването на степента на заетост на даден имот в Airbnb обикновено ви позволява да определите силните и слабите страни на съответния имот. Всичко, което трябва да направите, е да го сравните със средната цена във вашия географски район и за подобни наеми в Airbnb. Ако изчислената ставка е по-висока от средната, добра новина, вашият наем се представя по-добре от останалите по отношение на резервациите. Ако тарифата е по-ниска, ще трябва да си зададете правилните въпроси: подходящи ли са тарифите? Достатъчно оптимизирана и привлекателна ли е моята онлайн реклама? Какво отличава моя дом от тези, които имат най-голяма ефективност? и т.н.
Освен това ще бъде отбелязано, че степента на заетост в сравнение с наемната ставка дава възможност да се видят недостатъците, дори и с малки вариации. Нека отново вземем случая с Ксавие, като посочим цената на нощувка, която той таксува:
Ксавие е наел студиото си в Airbnb за лятото на 2022 г. на цена от 60 евро на вечер, независимо от периода на наемане и деня от седмицата. Сравнителната таблица по-долу ви позволява да идентифицирате по-добре недостатъците с подобрение от 5 или 10% в степента на заетост на вашето студио, което е реалистична цел. Последният ред ни позволява да видим идеалния случай, когато Ксавие би видял студиото си под наем за постоянно.
Нашият пример се основава на студио, но вече ви позволява да визуализирате загубата: няколкостотин евро за един летен сезон и дори близо 1000 евро с наблюдавания курс. Следователно степента на заетост е съществена променлива при изчисляването на инвестицията и трябва да бъде увеличена до своя максимум, за да се осигури добра доходност.
Кои градове имат най-добра заетост?
След това идва въпросът, който всички бъдещи инвеститори във ваканционни имоти под наем си задават: Кои френски градове имат най-добра заетост? Ето под първите 10 града с висок процент на заетост във Франция:
- Монпелие - 60%
- Бордо - 58%
- Байон – 58%
- Лион – 57%
- Марсилия – 57%
- Тулуза – 56%
- Ъгъл – 53%
- Биариц - 50%
- Париж - 48%
- Страсбург – 48%
Трябва да се отбележи, че този наблюдаван среден процент на заетост, базиран по-специално на статистиката на Airbnb, взема предвид всички наеми в дадените градове и варира значително от един имот до друг. Освен това сезонността и наемните цени не се вземат предвид и също трябва да бъдат проучени. Всеки проект е различен и е необходимо специално проучване, за да се определи уместността на инвестиционен проект за отдаване под наем.
