В началото на 2023 г. пазарът на недвижими имоти е по-динамичен от всякога, който продължава да расте или да спада според анализираните критерии. Под въпрос, инфлацията, енергийната криза, войната в Украйна, спадът на покупателната способност, краят на пандемията… Толкова много причини, които могат да обяснят движенията на пазара на недвижими имоти в Лион. Нашият портиер в Лион анализира тези цифри и ви обяснява какво влияние могат да имат върху сезонните наеми.
Недвижими имоти в Лион: пазарът на наеми все още е стегнат
Всички специалисти по недвижими имоти ни уверяват, че през 2023 г. пазарът ще бъде динамичен въпреки инфлацията. Според Паскал Панкрацио, агент по недвижими имоти в Charbonnières и президент на Rhône Chamber of Fnaim, „имаме доста положителни показатели за наближаващото второ тримесечие“. Агентите за недвижими имоти виждат силно търсене особено на малки площи, докато е по-сложно да се отдават или продават големи площи. Някои места за настаняване дори се оказват с близо 200 приложения на T1, нещо нечувано за много професионалисти. Заплахата от недостиг на малки жилища нараства малко повече всяка седмица.
Какви са причините, които предизвикват подобни движения? „Има ефект при надзора на наемите, новите стандарти за диагностика на енергийните характеристики (DPE) с жилища, които са термични сита и следователно не могат да се продават или излизат от пазара“, обяснява Паскал Панкрацио пред медиите Actu Lyon. Това засяга търсенето и предлагането, като по този начин създава дисбаланс. Затова агентът по недвижими имоти изчислява, че много студенти няма да могат да си намерят квартира. Разпоредбите относно термичните сита също създават проблем: „днес има близо 930 000 жилища в Рона, от които 130 000 трябва да бъдат реновирани, това е огромно“, отбелязва Паскал Панкрацио.
Цени на жилищата: данни за началото на 2023 г
Що се отнася до жилищата за покупка, пазарът бележи леко забавяне в началото на годината. Въпреки че цените отново стават „реалистични“, Лион остава в челната тройка на най-скъпите градове във Франция заедно с Париж. Според проучване на сайта Meilleurs Agents най-голям спад на цените все още има в столицата на Галия, като от началото на годината спадът е от 3,3%. „Тази низходяща реакция не е необичайна и напротив свидетелства за здравия характер на пазара, който се приспособява към новите икономически и банкови условия“, посочва Meilleurs Agents.
Що се отнася до наемите на апартаменти под наем, наемите са се променили много леко и достигат 14 евро на m², т.е. минимално увеличение от 0,1%. Въпреки въведената преди година и половина мярка за контрол на наемите, резултатите са смесени. В края на 2021 г. повече от половината от рекламите за недвижими имоти в Лион и Вильорбан все още бяха онлайн и над новите референтни прагове. Дори днес хиляди реклами са потенциално над прага на наема и следователно са незаконни.
Какво влияние върху сезонните наеми?
Покачване на цените на жилищата
Между 2019 г. и 2022 г. сезонните жилища под наем се увеличиха в Лион, както и в повечето градове във Франция. Сайтът AirDNA, който анализира статистически данни, специфични за сайта AirBNB, установи увеличение от 30 до 40%. „Отново предлагането и търсенето са небалансирани“, анализира Антъни Куанг, директор на нашия портиер в Лион. Има много заявки за наемане и въпреки че предлагането на туристическо настаняване е значително, не винаги е достатъчно, за да задоволи всички“. Днес в AirBNB се предлагат повече от 1 места за настаняване под наем на цени, вариращи средно между 000 и 50 € на вечер.
Много рестриктивни разпоредби
Миналата година Метрополията на Лион избра да затегне разпоредбите, за да регулира сезонните наеми. Изправени пред непрекъснато нарастващия натиск върху жилищния пазар, регулациите, регулиращи този вид наем, вече са много по-тежки. По този начин е създадена система за обезщетение за собствениците на лизингодателите. Новите разпоредби следват първите мерки, които бяха предприети през 2018 г. от общността с установяването на максимален брой нощувки при сезонни наеми. Над 120 на година собственикът трябва да декларира промяна в предназначението на жилището.
От 1 юни регулациите са още по-строги за хиперцентъра на града. Принципът на обезщетение, който вече е ограничителен в началото, тук задължава наемодателя да предложи друго жилище при дългосрочен наем. Но тук този имот трябва да съответства на жилищно образувание, което означава, че собственикът трябва да преустрои занаятчийско или търговско помещение в жилище и то не трябва да се намира на партерен етаж. В случай на неспазване на правилата, бригадата за контрол на краткосрочните наеми, създадена от кметството на Лион, може да наложи глоби. Така собственик, наел апартамента си без разрешение, е бил принуден да плати глоба от 21 000 евро.
Недвижими имоти в Лион: какви начини да избегнете най-лошото?
Как да решим жилищните проблеми в Лион? За много професионалисти в сектора отговорът е прост: има липса на жилища. „Дори ако размерът на наемите не експлодира, напрежението при наемите е експлозивна тема във Франция, особено в големите градове като Лион“, отбелязва Жан-Мишел Камизон, президент на обсерваторията за наеми Clameur (Акроним на: Познаване на наемите и анализ на пазарите в градските и селските пространства). Натискът върху наемателите е такъв, че наемането на квартира в Лион през 2023 г. рискува да се превърне в истинска караница.
Според федерацията на строителните предприемачи в Лион само 2 нови жилища са били продадени в Лион през 551 г., най-лошата година от десет години. Това представлява спад от 2022% в сравнение с 17 г. и 2021% в сравнение с 43 г. „По-малко ново строителство означава много по-малко нови жилища на пазара за наеми. Около 2019% от продадените нови апартаменти са предназначени за отдаване под наем“, допълва Жан-Мишел Камизон. Все пак според федерацията ще са необходими поне 30 нови жилища, за да се отговори на демографския растеж на метрополията Лион, без да се взема предвид дефицитът, натрупан през последните години.
Недвижими имоти в Лион: старият парк също е в опасност
Дори и жилищата в стария фонд са обект на напрежение при наемите. Броят на жилищата също намалява, защото собствениците решават да продадат: „Веднага след като договорът за наем приключи, те също ги обявяват за продажба, защото не могат да балансират инвестицията си поради контрола върху наемите, обяснява Патрик Лозано, президент на Unis Lyon-Rhône, съюз на специалисти по недвижими имоти. Предстоящото настъпване на забрани за отдаване под наем на термични гевгири не помага. Напомняме, че жилищата, чийто DPE е с оценка F и G, ще бъдат забранени за отдаване под наем съответно през 2028 г. и 2025 г., освен ако не бъдат реновирани.
Енергийното обновяване наистина е друга причина за безпокойство. „Съгласни сме да се борим срещу термичните сита, но зададеният график не е издържан“, каза Патрик Лозано. От 1 януари 2025 г. жилищата, класифицирани като G според диагнозата на енергийната ефективност (DPE), вече не могат да се отдават под наем, след това ще дойде ред на жилищата, обозначени с F от януари 2028 г. Като се има предвид увеличението на разходите за материали, затрудненията с доставките и поради липса на работна сила, президентът на Unis Lyon Rhône призовава за отлагане с поне пет години на мерките, предвидени от закона за климата и устойчивостта, за да се даде малко въздух на наемодателите.
Пазарът на недвижими имоти в Лион, анализиран от нашия портиер Лион
Според Антъни Куанг, директор на нашата Консиерж Лион, има известно напрежение на всички нива на пазара на наеми в Лион: „Виждаме голям брой трудности в много области, особено наемите. Предлагането е далеч под търсенето и много хора се борят да намерят жилище. Въпреки че сезонните наеми не са директно обособени, отбелязваме, че въведените ограничителни мерки, които имат за цел да предотвратят твърде голям дисбаланс, не е задължително да имат ефект.
Въпреки че ситуацията не е драматична, тя остава тревожна. Ако цените на жилищата останат стабилни, все пак вървим към повишено напрежение на пазара на наеми, което се дължи на липсата на целогодишни жилища, а регулирането на обзаведените туристически квартири не е достатъчно, за да овладее напрежението. Останалата част от 2023 г. ще потвърди или обезсили тенденцията, надявайки се, че ситуацията ще се подобри с летния сезон.
