Изправени пред бума на сезонните наеми, етажните собствености, често на първа линия, трябваше да намерят решения, за да избегнат злоупотреби от страна на собствениците. Нашата агенция YourHostHelper в Роян ви обяснява какви са предизвикателствата пред етажната собственост и какви са тези решения.
През последните години сезонните наеми продължават да растат. Под натиск на много популярни сайтове като AirBNB или Booking, вече е възможно да резервирате ваканционно настаняване в града на вашите мечти само с няколко кликвания. След като масовият туризъм стана по-демократичен, всеки апартамент или къща може да служи като идеално място за почивка сами, като двойка или като семейство, и то на много по-изгодни цени от хотелските стаи. Тази почти неконтролирана експанзия обаче води до много проблеми и недостатъци, често срещани в квартала. Шумовото замърсяване, миризмите или дори честото преминаване в общите части са сред дребните проблеми, но недостигът на жилища например... Това е друго нещо. По този начин, за да се борят срещу разпространението на туристически места за настаняване, етажната собственост са въвели няколко правила, за да забавят или дори напълно да спрат напредъка на обзаведените туристически места за настаняване в техните сгради.
„Някои градове са в плен на истински кризи с наемите, обяснява Ан-Клер Сути, директор на нашата консиерж услуга в Роян. Недостигът на жилища е такъв, че в тези градове липсва настаняване, което да предложи на нови жители, които желаят да се установят целогодишно. Жилищата, които биха могли да им бъдат предложени, са обитавани от туристи през цялата година, което силно неудовлетворява много играчи в недвижимите имоти, особено етажната собственост”.
Как работи една етажна собственост, обяснено от нашата агенция AirBNB в Роян
На първо място, това, което се нарича съсобственост, често се нарича синдикат на съсобственост, който управлява сграда ежедневно. Това е общността, включваща съсобствениците на сградата. Отговаря за управлението и опазването на общите части на етажна собственост в сграда. Самата етажна собственост се състои от всички общи и частни части на сградата. След това се управлява от синдиката на съсобствеността, който е този, който ще управлява сградата от името на синдиката, правно, счетоводно, финансово. Той трябва да осигури спазването на правилата на съсобствеността под заплаха от поемане на неговата отговорност. Синдикът администрира и прилага решенията на общото събрание, гласувани от синдиката на съсобствеността, и се избира за 1 година или повече.
„Етажната собственост не може да функционира без попечител“, обяснява Ан-Клер Сути, директор на агенцията YourHostHelper в Роян. Ролята на синдикалния съвет е от съществено значение за ежедневния живот на една сграда”. Синдикатът на съсобствениците е частноправно юридическо лице. Той може да предприема правни действия и да сключва договори. Решенията му се вземат на общо събрание, свикано от синдика на съсобствеността. Синдикът на съсобствеността е юридическо или физическо лице, което отговаря за представляването на синдиката на съсобствениците и управлението на общите части на съсобствеността. По-специално, той е този, който решава по време на общите събрания да гласува правилата и мерките, специфични за правилното функциониране на дадена сграда. Тези правила, разбира се, могат да се отнасят до сезонни наеми.
Кооперациите застават срещу сезонните наеми
Правилата за етажната собственост
С нарастването на броя на туристическите места за настаняване през последните години и произтичащите от това неудобства, като твърде много идвания и заминавания, етажната собственост се опитва да отвърне на удара. Когато се случват краткосрочни наеми в рамките на съсобственост, законът от 10 юли 1965 г. редовно се позовава в подкрепа на спорове между наемодателите, които разчитат на свободата си да се разпореждат със своята собственост, и онези, които желаят да видят забрана за обзаведени наеми според разпоредбите на етажната собственост. Следователно в такава ситуация е необходимо да се установи дали забраната е предвидена в правилника за съсобствеността. Ако той мълчи по този въпрос, трябва да се види дали такава дейност е в съответствие или не с предназначението на сградата или с условията за ползване.
От друга страна, разпоредбите за съсобствеността могат да решат чисто и просто да забранят сезонното отдаване под наем в сграда. Правилата за съсобственост определят правилата за запазване на условията на ползване в рамките на съсобствеността. За тази цел той може да предвиди изрична забрана на дейността по краткосрочно отдаване под наем на мебели или да я ограничи. Въпреки това той не може да наложи никакво ограничение на правата на съсобствениците освен тези, които биха били оправдани от предназначението на сградата (член 8 от закона от 10 юли 1965 г.), следователно всеки съсобственик свободно използва и се радва на частните части при условие че не се нарушават нито правата на другите съсобственици, нито предназначението на сградата (член 9 от закона от 10 юли 1965 г.).
Ако сезонното отдаване под наем не е забранено от съсобствеността, собственикът на имота, предмет на наема, е този, който трябва да гарантира, че се спазва спокойствието на сградата и всички останали съсобственици. В случай на неудобство от страна на неговия наемател (плачове, шум през нощта, влошаване на общите части и т.н.), синдикатът има капацитета да действа срещу съсобственика за необичайно безпокойство в квартала. Теорията за ненормалното безпокойство в квартала позволява да се ангажира отговорността на отговорното лице, без да е необходимо да се докладва грешка. Това е обективна отговорност, която изисква доказателство за причинно-следствена връзка между действие и неудобство, представляващо необичайно разстройство. Синдикатът обаче трябва да предостави доказателство, че смущението е колективно и не засяга нито една партида. На практика това доказателство може да бъде трудно да се установи, когато престоите са с кратка продължителност.
Задаване на лот
Разпоредбите за съсобствеността съставляват „закона на страните“ съгласно член 8 от закона от 10 юли 1965 г., тоест той определя общите и частните части, условията за тяхното ползване и управление. По този начин всички съсобственици и наематели трябва да спазват правилата за съсобственост и по-специално разпределението на парцелите. Освен това всеки съсобственик е свободен да използва частните си части, при условие че не причинява безпокойство на другите съсобственици или подкопава предназначението на сградата, съгласно условията на член 9 от закона от 10 юли , 1965 г. Сезонното отдаване под наем на мебели е търговска дейност. По този начин съсобственикът може да наеме търговското си помещение като сезонен наем, ако неговите разпоредби за съсобственост не изключват упражняването на такава дейност.
Ако не е разрешено ползването на парцела като търговско помещение, ще е необходимо да се премине през процедура за промяна на предназначението на жилищния парцел, за да може да се отреди за извършване на обзаведена туристическа дейност. Следователно ще бъде необходимо да информира синдиката за желанието си да промени предназначението на парцела за обзаведено туристическо настаняване, което след това синдикатът ще трябва да приеме на общо събрание. В случай на измама или промяна на предназначението без предварителна консултация със синдиката, той може да възложи на измамения съсобственик с цел разпореждане за възстановяване на прехвърлянето на парцела в съответствие с предвиденото в правилата за съсобствеността, и това под ежедневно наказание..
Кооперациите вече много внимават за условията за наем на имотите. Често толерирани, сезонните наеми остават източник на недоверие за мнозина, които критикуват многобройните колективни неудобства, причинени от туристическото настаняване. „Не е невъзможно да дадете своя имот за сезонен наем, заключава Ан-Клер Сути, директор на нашата агенция AirBNB в Роян. Просто трябва да сте сигурни, че правилата на съсобствеността ще се спазват от собствениците и най-вече да няма преливане”.
