Стать владельцем сезонной арендуемой недвижимости может быть сложно, если у вас нет всех ключей к пониманию тонкостей недвижимости и налогообложения. Наше агентство AirBNB в Ла-Гранд-Мот сегодня расскажет вам, что такое налог на недвижимость и как он работает.
Начнем с небольшого определения: Налог на недвижимость — это местный налог, который взимается местными властями с землевладельцев для финансирования местных коммунальных услуг. Во Франции он рассчитывается по кадастровой арендной стоимости имущества, которую определяют налоговые органы. «Налог на имущество всегда должен платить владелец, — описывает Анжелик Мишель, директор нашего агентства недвижимости. Консьерж-сервис AirBNB в Ла-Гранд-Мот. Налоговое уведомление выдается на его имя, поэтому он не может просить арендатора оплатить его вместо него».
Как поясняется на сайте Минэкономики, «метод расчета налога сочетает в себе кадастровую стоимость и ставки, утвержденные местными властями. Кадастровый доход является налоговой базой для налога на имущество: он равен кадастровой стоимости аренды за вычетом 50%. Кадастровая стоимость аренды соответствует теоретической годовой арендной плате, которую владелец мог бы получить от имущества, если бы оно было сдано в аренду. Эта арендная плата затем обновляется и переоценивается каждый год. Фиксированная надбавка в размере 50% позволяет учитывать расходы на управление, страхование, амортизацию, техническое обслуживание и ремонт. Ставки, применяемые к налоговой базе для исчисления суммы налога на имущество, утверждаются органами местного самоуправления: муниципальными образованиями, межмуниципальными образованиями и ведомствами. »
Особенности сезонной аренды
Краткосрочная аренда с мебелью отличается от традиционной аренды с мебелью. Он может быть предложен в виллах, апартаментах или студиях, предназначенных исключительно для временных клиентов, которые занимают помещение в течение нескольких ночей, недель или месяцев, но не более 90 дней подряд. Следовательно, оно не является основным местом жительства арендатора. Меблированный туристический прокат можно классифицировать от 1 до 5 звезд. Для его получения вам придется обратиться в аккредитованную организацию, которая организует посещение вашего жилья.
Даже если сезонное налогообложение арендной платы является менее сложной областью, чем кажется на первый взгляд, полезно знать, на какую территорию вы ступаете, когда решаете арендовать жилье на короткий период. В отличие от классической меблированной аренды, сезонная аренда также предполагает проведение определенных процедур в мэрии:
- Если недвижимость находится в очень большом городе, вам нужно будет получить изменение использования жилья, а затем объявить его как меблированное жилье.
- Если недвижимость находится в крупном городе, вы действуете в обратном порядке (декларирование, затем изменение использования)
- В маленьком городе или деревне вам нужно будет только задекларировать туристическое жилье.
С другой стороны, у туристической и классической меблированной аренды есть одна общая черта: доход от аренды составляет промышленную и коммерческую прибыль (BIC). Поэтому они облагаются налогом на прибыль в этой категории.
Налогообложение сезонной аренды
Таким образом, применимы два налоговых режима: режим фиксированной ставки и режим реальной прибыли.
Во-первых, схема фиксированной ставки. Мы без разбора говорим о схеме с фиксированной ставкой, схеме микро-BIC или даже схеме микропредприятий. Чтобы соответствовать требованиям, валовая годовая сумма вашего дохода от аренды не должна превышать 72 600 евро для классической сезонной аренды, 176 200 евро для классифицированной сезонной аренды или гостевых комнат. «Со схемой фиксированной ставки вы не можете вычитать свои расходы из дохода от аренды, — объясняет Анжелик Мишель, директор консьерж-службы YourHostHelper в Ла-Гранд-Мот. Вместо этого вы получаете скидку на общую сумму арендной платы. Таким образом, размер этого пособия зависит от характера вашего меблированного туристического жилья:
- 50% на классическую сезонную аренду
- 71% для классифицированной сезонной аренды и ночлега и завтрака
Режим реальной или реальной прибыли применяется автоматически, если арендная плата превышает 72 600 евро для классической сезонной аренды или 176 200 евро для классифицированной сезонной аренды. Вы также можете выбрать этот налоговый режим ниже этих порогов, если он окажется для вас более выгодным. Преимущество реального режима в том, что, как следует из его названия, он позволяет вычесть ваши расходы на их фактическую сумму. Кроме того, вы можете практиковать амортизацию: у вас есть возможность амортизировать как недвижимость, так и мебель, учитывать их обесценивание с течением времени и их использование.
Многие сборы могут быть вычтены из фактического режима: страховые взносы (гарантия невыплаченной арендной платы, отсутствие собственника и т. д.), расходы на техническое обслуживание и ремонт, проценты по кредиту и сборы за оформление ипотечного кредита, сборы за совместное владение или вознаграждение за недвижимое имущество. агентство недвижимости в контексте управления арендой и т. д. Если ваши расходы превышают ваш доход от аренды, создается дефицит, который будет рассматриваться по-разному в зависимости от того, осуществляете ли вы свою деятельность в качестве непрофессиональной компании по аренде мебели (LMNP) или как компания по аренде профессиональной мебели (LMP). Налогообложение меблированного туристического жилья также меняется в зависимости от типа жилья. Например, если вы арендуете жилье с пометкой «с туристической мебелью», вы получаете скидку 71% на все квитанции!
Если ваш доход от аренды составляет менее 23 000 евро или менее половины дохода вашей налоговой семьи, вы считаетесь LMNP. Созданный вами дефицит может быть перенесен на 10 лет исключительно на непрофессиональные меблированные арендные BIC. С другой стороны, если ваш доход от аренды превышает 23 000 евро и составляет более половины дохода вашей налоговой семьи, вы считаетесь LMP. Дефицит, который вы создаете, относится к вашему общему доходу без ограничения суммы. «Если вашего налога недостаточно, чтобы покрыть весь дефицит, вы можете отложить его на общий доход в течение 6 лет, — объясняет Анжелик Мишель из нашей консьерж-службы в Ла Гранд-Мот. Не стесняйтесь обращаться за советом к бухгалтеру, чтобы выбрать лучший налоговый доход для вашего дохода. Действительно, хотя реальный режим более выгоден, чем микро для наиболее облагаемых налогом владельцев, но также и тогда, когда сборы выше, чем 50% и 71% скидки.
Есть ситуации, в которых вы можете быть освобождены от налогов, как указывает Анжелик Мишель: «Если арендная плата за меблированную часть вашего основного дома (например, спальня в вашем доме), при условии, что годовая арендная плата за квадратный метр не превышает потолок, установленный государственными органами, то вы можете быть освобождены от налога на доход от аренды. Также учтите, что факт наличия ночлега и завтрака может позволить вам не платить налоги, если ваш годовой доход от аренды не превышает 760 евро.
На первый взгляд, налогообложение сезонной аренды может быть сложным для понимания. Но, потратив время на то, чтобы узнать больше или проконсультировавшись с бухгалтером, вполне возможно выявить все тонкости и оптимизировать свой доход от аренды, а также налоговые ставки.
