Уровень занятости дома является одним из показателей, которым больше всего следуют инвесторы, арендодатели и агентства по управлению арендой. Ведь это определяющий критерий определения доходности сезонной аренды. Это, конечно, не единственные отслеживаемые данные, и инвестиции в аренду должны быть изучены во многих аспектах. Однако изучение заполняемости на местном уровне позволяет определить, в какие города следует инвестировать, чтобы обезопасить свой проект.
Напоминание об определении коэффициента заполняемости:
Об определении заполняемости можно догадаться сразу. Это количество дней, в течение которых недвижимость (комната или все жилье) фактически сдается в аренду по сравнению с периодом ее доступности. Таким образом, это процент: чем он ближе к 100, тем больше жилья сдается. И наоборот, чем больше он стремится к 0, тем меньше жилья сдается.
Пример: Ксавьер сдал свою студию на Airbnb с 25 июня по 4 сентября 2022 года, т. е. всего на 72 дня в Бордо. В течение лета жилье было занято 14 разными арендаторами, в общей сложности 56 арендных дней (ночей). Чтобы получить коэффициент заполняемости, нам просто нужно применить следующий расчет:
(дни аренды / свободные дни)x100
В нашем случае получаем:
(56/72)х100 = 78
Таким образом, заполняемость жилья Ксавьера в 2022 году составила 78%.
Каков процент заполняемости для рентабельности недвижимости?
Знание уровня заполняемости объекта Airbnb, как правило, позволяет вам точно определить сильные и слабые стороны соответствующего объекта. Все, что вам нужно сделать, это сравнить ее со средней ставкой в вашем регионе и с аналогичными ставками на Airbnb. Если расчетная ставка выше средней, это хорошая новость: ваша аренда работает лучше, чем другие, с точки зрения бронирований. Если ставка ниже, вам придется задать себе правильные вопросы: адекватны ли взимаемые ставки? Достаточно ли оптимизирована и привлекательна моя интернет-реклама? Что отличает мой дом от тех, которые работают больше всего? И т.п.
Кроме того, будет замечено, что коэффициент заполняемости по сравнению со арендной ставкой позволяет увидеть дефицит даже при небольших отклонениях. Давайте снова возьмем случай с Ксавьером, указав цену за ночь, которую он взимает:
Ксавьер сдал свою студию на Airbnb на лето 2022 года по ставке 60 евро за ночь вне зависимости от срока аренды и дня недели. Приведенная ниже сравнительная таблица позволяет лучше определить недостатки при повышении уровня заполняемости вашей студии на 5 или 10%, что является реалистичными целями. Последняя строка позволяет нам увидеть идеальный случай, когда Ксавьер видел бы свою студию арендованной на постоянной основе.
Наш пример основан на студии, но уже позволяет визуализировать потери: несколько сотен евро за один летний сезон и даже почти 1000 евро с учетом курса. Таким образом, уровень заполняемости является важной переменной при расчете инвестиций и должен быть доведен до максимума, чтобы обеспечить хорошую прибыльность.
Какие города имеют лучшую заполняемость?
Затем возникает вопрос, который задают себе все будущие инвесторы в аренду на время отпуска: в каких французских городах самая высокая заполняемость? Вот 10 лучших городов Франции с высокой заполняемостью:
- Монпелье - 60%
- Бордо - 58%
- Байонна - 58%
- Лион - 57%
- Марсель — 57%
- Тулуза – 56%
- Англет – 53%
- Biarritz - 50%
- Paris - 48%
- Страсбург – 48%
Следует отметить, что этот наблюдаемый средний уровень заполняемости, основанный, в частности, на статистике Airbnb, учитывает все виды аренды в данных городах и значительно варьируется от одного объекта к другому. При этом сезонность и арендные ставки не учитываются и тоже должны быть изучены. Каждый проект уникален, и для определения актуальности инвестиционного проекта по аренде необходимо индивидуальное исследование.
