В последние годы во Франции было принято несколько мер по регулированию сезонной аренды, и среди них принцип компенсации, введенный в нескольких городах, является предметом споров. Но что конкретно? Расшифровка с нашим консьержем YourHostHelper в Ла-Гранд-Мот.
Принцип компенсации, враг сезонной аренды?
Несколько лет во Франции несколько городов, испытывающих нехватку жилья, борются со злоупотреблениями, связанными с сезонной арендой, и желают регулировать рынок краткосрочной аренды. Так обстоит дело, например, в Стране Басков, где ропщут на сезонную аренду. По данным Agence d'urbanisme Atlantique et Pyrénées, в последние годы эта практика пережила настоящий бум, в котором количество меблированных туристических объектов увеличилось более чем на 130% в период с 2016 по 2020 год.
Президент городского сообщества Страны Басков Жан-Рене Эчегарей поясняет: «Без вмешательства общественности и с учетом текущих темпов мы достигли бы 37 000 меблированных туристических мест в 2026 году». В сентябре 2022 года это число оценивалось в 16 000 человек в 24 муниципалитетах Страны Басков, которые ввели более строгие правила, которые трудно применять владельцам: принцип компенсации.
В середине сентября суд уполномочил городское сообщество Страны Басков ввести эту обязанность, чтобы бороться с расширением жилья для сезонной аренды, что, по мнению муниципалитетов, разбалансирует рынок аренды и мешает многим жителям заселиться весь год.
Аренда и компенсация AirBNB: анализ YourHostHelper La Grande-Motte
Страна Басков — не единственная территория, страдающая от нехватки жилья. Многие другие города Франции испытывают те же проблемы и пытаются принять меры по восстановлению баланса на рынке аренды и восстановлению жилья для людей, желающих арендовать на длительный срок.
Анжелик Мишель, директор консьерж-службы YourHostHelper в Ла-Гранд-Мот, объясняет, как работает это новое правило: «Компенсация — это регулирующий механизм, который состоит в том, чтобы обязывать владельцев, желающих арендовать меблированное жилье на постоянной основе, таких как AirBNB, производить новое жилье эквивалентной площади. районе и находится в том же муниципалитете».
Правила компенсационных механизмов
В Стране Басков этот механизм был введен в действие 5 марта 2022 года в 24 муниципалитетах, которые считаются находящимися в «напряженной» зоне. В этих городах, как и в других городах, на которые распространяется правило, владелец, желающий превратить свое жилье в меблированное туристическое жилье, должен сначала запросить разрешение на изменение использования у мэрии. Это разрешение предоставляется только в том случае, если владелец компенсирует, то есть он превращает комнату, которая не предназначена для сдачи в аренду, в жилье на год. Таким образом, для нового меблированного туристического объекта создается новое жилье. Таким образом, количество жилья, доступного круглый год в муниципалитете, не меняется.
«Однако владельцы не могут арендовать что угодно, — уточняет Анжелик Мишель. Новое жилье должно быть приличным, находиться в том же муниципалитете и иметь как минимум такую же площадь». Поэтому создать жилье в соседнем городе невозможно, как нельзя переоборудовать коммерческие помещения, расположенные на первом этаже, так, чтобы не навредить малому бизнесу.
Индустрия аренды для отпуска наносит ответный удар
Однако, как только правило компенсации было принято, группы владельцев и консьерж-компаний подали апелляции в местные административные суды. Последние осуждают меры, которые считаются слишком ограничительными, указывая, в частности, на «серьезные сомнения» в законности мер. В Стране Басков, например, 3 июня суд вынес решение в пользу коллектива заявителей, попросив местных выборных должностных лиц пересмотреть свои правила, чтобы предложить скорректированную версию.
Так, в начале июля, следуя замечаниям судей, городское сообщество Страны Басков предложило пересмотренный и исправленный вариант правил, в частности ввести «улучшенную пропорциональность» в условиях «дефицита или даже отсутствие помещений, подлежащих компенсации», — подчеркнули судьи. Таким образом, мы находим в новых мерах возможность выкупа «коммерческих прав» собственниками у других лиц, возврата помещений. Также было смягчено правило, запрещающее сдавать в аренду коммерческие помещения, чтобы можно было также преобразовывать коммерческие помещения, окна которых не выходят на общественное достояние.
К регулированию рынка сезонной аренды во Франции
Проживание в основной резиденции, все из которых сдаются в краткосрочную аренду, ограничено 120 днями аренды в течение календарного года. Если сдается только часть жилья (или, например, комната без отдельного входа), ограничений нет. С другой стороны, если имущество является вторым домом, а сдаваемая в аренду часть происходит от разделения основного места жительства или пристройки, можно воспользоваться временным разрешением с изменением использования, но без необходимости компенсации.
Что касается студенческой аренды, принцип тот же. Их необходимо сдавать в аренду на 9 месяцев в году студенту, затем на 3 месяца летом сезонным рабочим (поэтому жилье становится меблированным туристическим жильем). Изменение назначения позволяет время от времени сдавать недвижимость в аренду в пределах 120 дней в году. Этот запрос подается в мэрию и является обязательным и позволяет преобразовать помещения, предназначенные для жилья, для другого использования, например, для краткосрочной туристической аренды.
Новая редакция этого обязательства по компенсации только что вступила в силу 1 марта 2023 года. Однако судебная тяжба между баскским городским сообществом и заявителями не окончена. После приостановления действия в ближайшие месяцы должно состояться слушание по существу, содержанию и даже законности меры.
Анжелик Мишель, директор Консьерж La Grande-Motte, «Принцип компенсации — интересное правило, позволяющее остановить нехватку жилья для жителей. Понятно, что муниципалитеты хотят защитить себя и не потерять население. Однако нужно следить за тем, чтобы принимаемые меры не были слишком строгими, иначе они будут иметь обратный эффект: владельцы сезонной аренды рискуют покинуть город и переехать в другое место».
Аренда AirBNB и компенсация: выигрывают все
Многие города приняли компенсационный механизм среди своих правил, связанных с AirBNB и арендой на время отпуска. Их цель — не навредить развитию этой деятельности, а регулировать рынок, чтобы избежать чрезмерного роста цен на недвижимость на местном уровне, сохраняя при этом определенное количество объектов недвижимости в аренду на короткий срок для привлечения туристов. Хотя принцип компенсации сложно реализовать во всех заинтересованных муниципалитетах, он является одной из мер, которая в конечном итоге позволит найти баланс и удовлетворить всех. Муниципалитеты будут иметь жилье для вновь прибывших, а владельцы смогут продолжать сдавать в аренду свое меблированное туристическое жилье в течение всего года.
