Il tasso di occupazione di una casa è una delle metriche più seguite da investitori, proprietari e agenzie di gestione degli affitti. In effetti, è un criterio determinante per determinare la redditività di un affitto stagionale. Questo ovviamente non è l'unico dato monitorato e un investimento locativo va studiato sotto molti aspetti. Tuttavia, lo studio del tasso di occupazione a livello locale consente di determinare in quali città investire per garantire il proprio progetto.
Promemoria sulla definizione del tasso di occupazione:
La definizione del tasso di occupazione può essere indovinata immediatamente. È il numero di giorni in cui un immobile (camera o intero alloggio) è effettivamente affittato rispetto al suo periodo di disponibilità. Si tratta quindi di una percentuale: più si avvicina a 100, più l'alloggio viene affittato. Al contrario, più tende a 0, meno l'alloggio viene affittato.
Esempio: Xavier ha affittato il suo studio su Airbnb dal 25 giugno al 4 settembre 2022, per un totale di 72 giorni a Bordeaux. L'alloggio è stato occupato nel periodo estivo da 14 diversi inquilini per un totale di 56 giorni (notti) di locazione. Per ottenere il tasso di occupazione, dobbiamo solo applicare il seguente calcolo:
(giorni affittati / giorni disponibili)x100
Nel nostro caso otteniamo:
(56/72)x100 = 78
Il tasso di occupazione dell'alloggio di Xavier nel 2022 era quindi del 78%.
Qual è l'interesse del tasso di occupazione per la redditività della proprietà?
Conoscere il tasso di occupazione Airbnb di una proprietà in genere consente di individuare i punti di forza e di debolezza della proprietà in questione. Tutto quello che devi fare è confrontarlo con la tariffa media nella tua area geografica e per affitti Airbnb simili. Se la tariffa calcolata è superiore alla media, buone notizie, il tuo noleggio sta andando meglio degli altri in termini di prenotazioni. Se la tariffa è inferiore, dovrai farti le domande giuste: le tariffe praticate sono adeguate? Il mio annuncio online è sufficientemente ottimizzato e attraente? Cosa distingue la mia casa da quelle più performanti? Eccetera.
Inoltre si osserverà che il tasso di occupazione rispetto al canone di locazione permette di vedere le carenze, anche con piccole variazioni. Riprendiamo il caso di Xavier, specificando il prezzo a notte che fa pagare:
Xavier ha affittato il suo studio su Airbnb per l'estate del 2022 a una tariffa di 60€ a notte, indipendentemente dal periodo di affitto e dal giorno della settimana. La tabella comparativa qui sotto ti permette di identificare meglio le carenze con un miglioramento del 5 o 10% del tasso di occupazione del tuo studio, che sono obiettivi realistici. L'ultima riga ci permette di vedere il caso ideale in cui Xavier avrebbe visto affittare definitivamente il suo studio.
Il nostro esempio si basa su uno studio ma consente già di visualizzare la perdita: diverse centinaia di euro in una singola stagione estiva e anche quasi 1000 euro con il tasso osservato. Il tasso di occupazione è quindi una variabile essenziale nel calcolo di un investimento e deve essere spinto al massimo per garantire una buona redditività.
Quali città hanno il miglior tasso di occupazione?
Poi arriva la domanda che tutti i futuri investitori in case vacanze si pongono: quali città francesi hanno il miglior tasso di occupazione? Ecco di seguito le prime 10 città con un alto tasso di occupazione in Francia:
- Montpellier - 60%
- Bordeaux - 58%
- Bayonne – 58%
- Lione – 57%
- Marsiglia – 57%
- Tolosa – 56%
- Angolo – 53%
- Biarritz - 50%
- Parigi - 48%
- Strasburgo – 48%
Va notato che questo tasso di occupazione medio osservato, basato in particolare sulle statistiche di Airbnb, tiene conto di tutti gli affitti nelle città indicate e varia notevolmente da una proprietà all'altra. Inoltre, la stagionalità e le tariffe di noleggio non vengono prese in considerazione e devono essere studiate. Ogni progetto è diverso ed è necessario uno studio su misura per identificare la rilevanza di un progetto di investimento locativo.
