All'inizio del 2023 quello immobiliare è un mercato più dinamico che mai, che continua a salire o scendere a seconda dei criteri analizzati. In questione, l'inflazione, la crisi energetica, la guerra in Ucraina, il calo del potere d'acquisto, la fine della pandemia... Tanti motivi che possono spiegare i movimenti del mercato immobiliare lionese. Il nostro concierge di Lione analizza queste cifre e ti spiega quale impatto possono avere sugli affitti stagionali.
Immobiliare a Lione: il mercato degli affitti è ancora stretto
Tutti i professionisti del settore immobiliare ci assicurano che nel 2023 il mercato sarà dinamico nonostante l'inflazione. Secondo Pascal Pancrazio, agente immobiliare a Charbonnières e presidente della Rhône Chamber di Fnaim, “abbiamo indicatori piuttosto positivi per il secondo trimestre che si avvicina”. Gli agenti immobiliari vedono una forte domanda in particolare per le piccole aree, mentre è più complicato per le grandi aree affittare o vendere. Alcuni alloggi si trovano addirittura con quasi 200 domande su un T1, qualcosa di inaudito per molti professionisti. La minaccia di una carenza di alloggi su piccola scala cresce un po' di più ogni settimana.
Quali sono le ragioni che provocano tali movimenti? “C'è un effetto con la supervisione degli affitti, i nuovi standard della diagnosi del rendimento energetico (DPE) con abitazioni che sono setacci termici e quindi invendibili o uscite dal mercato” spiega Pascal Pancrazio al media Actu Lyon. Ciò influisce sulla domanda e sull'offerta, creando così uno squilibrio. Pertanto, l'agente immobiliare stima che molti studenti non riusciranno a trovare un alloggio. Anche la normativa sui vagli termici pone un problema: “oggi ci sono quasi 930 case nel Rodano, di cui 000 da ristrutturare, è enorme”, osserva Pascal Pancrazio.
Prezzi delle case: cifre per l'inizio del 2023
Per quanto riguarda le case in acquisto, il mercato sta registrando un leggero rallentamento all'inizio dell'anno. Sebbene i prezzi stiano diventando di nuovo "realistici", Lione rimane tra le prime tre città più costose della Francia con Parigi. Secondo uno studio del sito Meilleurs Agents, il maggior calo dei prezzi si registra ancora nel capoluogo della Gallia, con un calo del 3,3% dall'inizio dell'anno. "Questa reazione ribassista non è anormale e al contrario testimonia il carattere sano del mercato che si sta adattando alle nuove condizioni economiche e bancarie", indica Meilleurs Agents.
Per quanto riguarda gli affitti per gli appartamenti in affitto, gli affitti sono leggermente cambiati per raggiungere i 14 € al m², ovvero un aumento minimo dello 0,1%. Nonostante l'introduzione di una misura di controllo degli affitti un anno e mezzo fa, i risultati sono contrastanti. Alla fine del 2021, più della metà degli annunci immobiliari a Lione e Villeurbanne erano ancora online e al di sopra delle nuove soglie di riferimento. Ancora oggi, migliaia di annunci sono potenzialmente al di sopra della soglia del limite massimo di affitto e quindi illegali.
Quale impatto sugli affitti stagionali?
Prezzi delle case in aumento
Tra il 2019 e il 2022, gli alloggi in affitto stagionale sono aumentati a Lione, come nella maggior parte delle città francesi. Il sito AirDNA, che analizza i dati statistici specifici del sito AirBNB, ha riscontrato un aumento dal 30 al 40%. "Ancora una volta, è la domanda e l'offerta a essere sbilanciate", analizza Anthony Quang, direttore della nostra portineria di Lione. Le richieste di affitto sono molte e, sebbene l'offerta di alloggi turistici sia consistente, non sempre è sufficiente a soddisfare tutti”. Oggi su AirBNB sono disponibili in affitto più di 1 alloggi, a prezzi che oscillano mediamente tra i 000 e i 50€ a notte.
Norme molto restrittive
L'anno scorso, la metropoli di Lione ha scelto di inasprire i regolamenti per regolare gli affitti stagionali. A fronte di una pressione sempre crescente sul mercato immobiliare, le normative che regolano questo tipo di affitto sono ora molto più pesanti. È stato quindi istituito un sistema di indennizzo per i proprietari locatori. Il nuovo regolamento segue i primi provvedimenti presi nel 2018 dalla comunità con l'istituzione di un numero massimo di notti negli affitti stagionali. Oltre i 120 annui, il proprietario deve dichiarare il cambio di destinazione d'uso dell'alloggio.
Dal 1° giugno le norme sono ancora più severe per l'ipercentro della città. Il principio della compensazione, già restrittivo all'inizio, obbliga qui il locatore a offrire un'altra abitazione in affitto a lungo termine. Ma qui, questo immobile deve corrispondere ad una creazione abitativa, il che significa che il proprietario deve trasformare un locale artigianale o commerciale in abitazione, e non deve trovarsi al piano terra. In caso di mancato rispetto delle regole, la brigata di controllo degli affitti a breve termine, istituita dal municipio di Lione, può quindi infliggere multe. Così, un proprietario che ha affittato il suo appartamento senza autorizzazione è stato costretto a pagare una multa di 21 euro.
Immobiliare a Lione: quali modi per evitare il peggio?
Come risolvere i problemi abitativi a Lione? Per molti professionisti del settore la risposta è semplice: mancano gli alloggi. “Anche se l'importo degli affitti non esplode, la tensione degli affitti è un argomento esplosivo in Francia, soprattutto nelle grandi città come Lione”, osserva Jean-Michel Camizon, presidente dell'Osservatorio sugli affitti Clameur (acronimo di: Knowing Rents and Analyzing Markets negli spazi urbani e rurali). La pressione sugli inquilini è tale che affittare un alloggio a Lione nel 2023 rischia di diventare una vera seccatura.
Secondo la federazione dei promotori immobiliari di Lione, solo 2 nuove case sono state vendute a Lione nel 551, l'anno peggiore da dieci anni. Ciò rappresenta un calo del 2022% rispetto al 17 e del 2021% rispetto al 43. “Meno nuove costruzioni significa molte meno nuove case sul mercato degli affitti. Circa il 2019% dei nuovi appartamenti venduti è destinato alla locazione”, aggiunge Jean-Michel Camizon. Sempre secondo la federazione servirebbero almeno 30mila nuove abitazioni per far fronte alla crescita demografica della metropoli di Lione, senza tener conto del deficit accumulato negli ultimi anni.
Immobiliare a Lione: in pericolo anche il vecchio parco
Anche le abitazioni del vecchio ceppo sono soggette a tensione locativa. Il numero delle abitazioni si riduce anche perché i proprietari decidono di vendere: «Appena scaduto il contratto d'affitto, le mettono in vendita anche perché non riescono a pareggiare l'investimento a causa del controllo degli affitti, spiega Patrick Lozano, presidente dell'Unis Lyon-Rhône, un'unione di professionisti del settore immobiliare. L'imminente arrivo dei divieti di noleggio per gli scolapasta termici non aiuta le cose. Si ricorda che le abitazioni il cui DPE è classificato F e G saranno vietate dall'affitto rispettivamente nel 2028 e nel 2025, a meno che non vengano ristrutturate.
La riqualificazione energetica è infatti un altro motivo di preoccupazione. "Siamo d'accordo a lottare contro i setacci termici, ma il calendario stabilito non è sostenibile", ha affermato Patrick Lozano. Dal 1° gennaio 2025 le abitazioni classificate G dalla diagnosi di prestazione energetica (DPE) non potranno più essere affittate, poi sarà la volta delle abitazioni classificate F da gennaio 2028. Dato l'aumento del costo dei materiali, le difficoltà di approvvigionamento e la mancanza di manodopera, il presidente dell'Unis Lyon Rhône chiede un rinvio di almeno cinque anni nelle misure previste dalla legge sul clima e la resilienza per dare un po' d'aria ai proprietari.
Il mercato immobiliare a Lione analizzato dal nostro concierge Lyon
Secondo Anthony Quang, direttore del nostro Portineria Lione, c'è una certa tensione a tutti i livelli sul mercato degli affitti di Lione: “Stiamo assistendo a un gran numero di difficoltà in molti settori, in particolare negli affitti. L'offerta è molto al di sotto della domanda e molte persone stanno lottando per trovare un alloggio. Sebbene gli affitti stagionali non siano direttamente individuati, si osserva che le misure restrittive poste in essere, tese a prevenire uno squilibrio eccessivo, non hanno necessariamente effetto.
Anche se la situazione non è drammatica, rimane preoccupante. Se il prezzo delle abitazioni rimane stabile, si va comunque verso un aumento della tensione nel mercato degli affitti, colpa della mancanza di alloggi per tutto l'anno, mentre la regolamentazione degli alloggi turistici arredati non basta ad arginare le tensioni. Il resto del 2023 confermerà o invaliderà il trend, sperando che la situazione migliori con la stagione estiva.
