Cinque anni fa, la città di Bordeaux ha messo in atto regole severe per frenare la proliferazione di affitti stagionali a favore di alloggi disponibili tutto l'anno per i residenti. Cinque anni dopo, il nostro servizio di portineria di Bordeaux analizza i dati relativi agli affitti stagionali a Bordeaux e fa una prima valutazione.
Quali sono i regolamenti AirBNB in vigore a Bordeaux?
Bordeaux, una città iconica nella regione francese della Nouvelle-Aquitaine, è una destinazione turistica popolare per la sua ricca storia, la straordinaria architettura, la cultura enogastronomica di fama mondiale e gli eventi annuali vivaci e amichevoli. Negli anni 2010, AirBNB è arrivato in Francia e il successo è stato strepitoso. Il centro di Bordeaux non viene risparmiato: "concorrenza sleale" per gli albergatori, sottrazione di immobili disponibili per l'affitto a lungo termine a favore di pernottamenti, aumenti dei prezzi... Di fronte a questi problemi reali e al conseguente contenzioso, il municipio ha deciso , nel 2018, per mettere in atto regolamenti anti-AirBNB.
L'obiettivo era quindi quello di regolamentare gli affitti stagionali per evitare che la città perdesse il controllo delle strutture ricettive. Pertanto, le normative messe in atto obbligano i proprietari ad affittare la loro proprietà su AirBNB entro un limite di 120 giorni all'anno. La piattaforma sospende automaticamente gli annunci una volta raggiunti questi 120 giorni e sarà necessario attendere l'anno successivo per avere nuovamente diritto al noleggio. I proprietari hanno anche l'obbligo di registrare il loro affitto stagionale presso il municipio per ottenere un numero di registrazione. Il Comune può così garantire la tracciabilità degli affitti stagionali, evitare abusi e fastidi agli abitanti della città.
Qual è la valutazione a cinque anni dall'attuazione dei regolamenti anti-AirBNB?
È tempo di fare il punto su cinque anni di regolamenti anti-AirBNB. Alexandra Schildknecht, direttrice del ns a Bordeaux, osserva “una vera evoluzione, un vero cambiamento per quanto riguarda gli affitti stagionali a Bordeaux. A prima vista, il regolamento sembra essere entrato in vigore. In effetti, secondo il municipio, circa 4 case sono tornate al tradizionale mercato degli affitti dall'attuazione di questa misura. Il nostro concierge di Bordeaux presenta le cifre che devi conoscere su questi cinque anni di regolamenti AirBNB per una prima valutazione.
Meno affitti per le vacanze sulla piattaforma AirBNB
Prima osservazione, i dati trasmessi ai media Sud-Ouest dal sito AirDNA mostrano un trend che spicca: un calo significativo del numero di interi immobili offerti in affitto su Airbnb (-30% tra il 2019 e il 2022). Secondo Alexandra Schildknecht, direttrice del nostro servizio di portineria di Bordeaux, “gli affitti stagionali si stanno sviluppando nella periferia della città a favore di piccoli appartamenti nel centro della città”. Da parte del municipio, il deputato all'edilizia abitativa, Stéphane Pfeiffer, conferma “un calo sostanziale, qualunque siano i binari. Nel 2018 c'erano tra 9 e 000 annunci. Oggi sono 10 gli host iscritti al portale della tassa di soggiorno”.
Il prezzo degli affitti stagionali a Bordeaux rimane stabile
Nonostante il calo del numero di unità abitative disponibili per l'affitto stagionale, i prezzi non sono cambiati molto in una direzione o nell'altra. Il prezzo medio di una notte a Bordeaux, infatti, è stato di circa 137 euro nel 2019. Dopo essere salito a 171 euro nel 2021, è stato di 165 euro nel 2022. “La città di Bordeaux è ancora una delle mete più richieste durante tutto l'anno , spiega Alexandra Schildknecht, direttrice del nostro servizio di portineria di Bordeaux. Il tasso di occupazione è alto tutto l'anno con una media del 77%.
Grazie alle normative AirBNB, le proprietà tornano in affitto
Il municipio è stato quindi lieto di aver recuperato quasi 4 unità in affitto durante tutto l'anno. I professionisti del settore immobiliare confermano, come Anthony Kevork, capo del gruppo immobiliare Human a Bordeaux: recuperiamo immobili in affitto da persone scoraggiate dalle misure prese contro le piattaforme. Si tratta di tutte le tipologie di immobili (monolocale, T000, T2), ma geograficamente questo riguarda soprattutto il centro storico”. Nel 3, c'era il 2022% di appartamenti ammobiliati disponibili per l'affitto a lungo termine rispetto a solo il 12-4% nel 6, con un aumento quasi doppio in soli tre anni.
Altri proprietari di alloggi turistici ammobiliati scelgono di vendere, raffreddati dalle nuove restrizioni sugli affitti stagionali ma anche su quelli a lungo termine, come il tetto ai canoni o il DPE (punteggio diagnostico prestazione energetica) che vieterà la locazione di alloggi il cui ECD è classificato come G nel 2025 e quelli classificati come F nel 2028, che sono quindi considerati “vagli termici”. Secondo Alexandra Schildknecht, direttrice del nostro servizio di portineria di Bordeaux, "l'offerta di alloggi arredati per l'acquisto è aumentata del 30% tra il 2021 e il 2022".
Regolamento AirBNB, unico fattore di tale evoluzione?
I dati mostrano quindi che la normativa influenza il mercato e ha permesso di regolamentare l'offerta degli affitti stagionali. Ma è questo l'unico fattore da considerare? Molti osservatori ritengono che sia complicato misurare concretamente l'impatto delle normative anti-AirBNB, in particolare a seguito della crisi della pandemia di Covid-19, che ha fortemente sconvolto il mercato turistico globale, ma anche le varie crisi che ne sono seguite. "Questi sono davvero fattori da tenere in considerazione", analizza Alexandra Schildknecht, direttrice del nostro servizio di portineria di Bordeaux.
Gli affitti stagionali a Bordeaux rimangono in buona salute
Tuttavia, non c'è nulla che faccia scattare campanelli d'allarme. Le normative anti-AirBNB hanno permesso di regolamentare leggermente il mercato degli affitti ma senza influenzare negativamente gli affitti stagionali. A riprova, è in aumento la somma donata alla città da AirBNB a fronte della tassa di soggiorno: 1,3 milioni di euro nel 2022, con un aumento del 48% rispetto al 2021. Bordeaux è quindi al quinto posto della classifica nazionale delle città avendo ricevuto la tassa di soggiorno più alta nel 2022. I proprietari di affitti stagionali quindi non devono preoccuparsi.
I dati AirDNA degli ultimi 12 mesi mostrano che AirBNB ha circa 3 annunci attivi per la città di Bordeaux. Il prezzo medio a notte è stimato in 000 euro e rimane molto stabile, con un importo massimo di 108 euro a luglio e un importo minimo di 113 euro a gennaio. "Gli affitti stagionali rimangono molto popolari a Bordeaux, soprattutto nel centro della città", spiega Alexandra Schildknecht, direttrice del nostro servizio di portineria di Bordeaux. Il mercato si sta muovendo nella giusta direzione e dovrebbe continuare a regolarsi nei prossimi mesi”.
Il mercato degli affitti a lungo termine, salvato dalle normative anti-AirBNB?
Infine, cosa possiamo dire del noleggio a lungo termine? Nonostante le normative anti-AirBNB e la regolamentazione del mercato, ciò non ferma la forte tensione sugli affitti che permane a Bordeaux. È infatti aumentato del 48% tra il 2021 e il 2022, rendendo ancora molto complicato trovare un appartamento tutto l'anno per gli inquilini. “Non ha alcun rapporto diretto con gli affitti stagionali, giustifica Alexandra Schildknecht, direttrice del nostro servizio di portineria di Bordeaux. Gli affitti corrispondono all'80% della domanda, ma solo al 20% degli annunci, e quindi dell'offerta”.
Cinque anni dopo l'attuazione delle norme anti-AirBNB a Bordeaux, la prima valutazione è piuttosto positiva. Mostra che il mercato degli affitti a lungo termine si è leggermente riequilibrato senza compromettere il mercato degli affitti stagionali, che attrae ancora molti viaggiatori durante l'anno. Senza necessariamente rivoluzionare tutto, il regolamento di AirBNB ha saputo inquadrare e regolamentare la proliferazione di alloggi turistici a Bordeaux. Nonostante tutto, il mercato tradizionale vive ancora una forte tensione locativa a causa di una domanda più forte rispetto all'offerta di alloggi offerti.
