Dall'inizio del 2023, i prezzi degli immobili sono diminuiti in Francia. Quali sono le ragioni e durerà questo declino? Risponde con Françoise Calabro, direttrice dell'agenzia YourHostHelper di Grenoble.
Ne avrai sicuramente sentito parlare, i prezzi degli immobili stanno crollando in Francia nei mesi di gennaio e febbraio 2023, perdendo fino al 2% in alcune città. Un trend già avviato alla fine del 2022 ma che sta accelerando nel 2023, preoccupando molti specialisti del mercato. Françoise Calabro, direttrice del servizio di portineria YourHostHelper a Grenoble, propone alcuni punti: “La crisi economica sta colpendo duramente tutti. La pandemia, la guerra in Ucraina, l'inflazione, i tempi sono duri. Il settore immobiliare ne risente inevitabilmente. Il potere d'acquisto sta diminuendo e i tassi di interesse salgono”.
I prezzi degli immobili sono in calo in tutta la Francia
Secondo Meilleurs Agents, che ha pubblicato uno studio sull'inizio del 2023, Parigi è una delle tante città ad aver registrato un calo dei prezzi all'inizio del 2023, con un calo di circa lo 0,4%. È anche l'insieme delle prime 10 città francesi che sta registrando un calo dei prezzi. Lione e Nantes sono le città più colpite (2% in soli due mesi), seguite da Lille (0,7%), Montpellier (0,6%) e Marsiglia (0,4%). Bordeaux è l'unica città a mantenere un prezzo stabile e solo una città sta registrando un aumento dei prezzi: Nizza (0,7%).
Anche le aree rurali, che secondo Meilleurs Agents “hanno svolto il ruolo di locomotive del mercato dall'inizio dell'epidemia di coronavirus”, stanno registrando un calo significativo (-0,4%). La tendenza è quindi generale, e interessa gran parte del territorio, dalle grandi città alle campagne, passando per comuni di medie dimensioni e aree periurbane. L'intero mercato francese è colpito dalla crisi immobiliare.
È probabile che i prezzi continuino a scendere nei prossimi mesi, come descrive Françoise Calabro dell'agenzia AirBNB di Grenoble: "Il calo dei prezzi è legato principalmente all'aumento dei tassi di interesse, che influenza il prezzo degli immobili perché i mutuatari si trovano con una ridotta capacità di indebitamento”. Di conseguenza, il numero di transazioni è diminuito in tutto il Paese, con un calo di quasi il 6%. Per Françoise Calabro non bisogna vedere solo il negativo: "il calo dei prezzi a fronte dell'aumento dei tassi di interesse può permettere di sbloccare il mercato immobiliare e rilanciarlo".
Acquisire immobili: missione impossibile?
Il principale fattore alla base del calo dei prezzi degli immobili in Francia è l'aumento dei tassi di interesse. Questo aumento fa scendere i prezzi e costringe gli acquirenti a contrarre più debiti: dall'1% di gennaio 2022, il tasso medio su un periodo di rimborso di 20 anni è ora del 3%. Un mutuo da 200 euro costerebbe oggi 000 euro di interessi, rispetto ai 66 euro di fine 207. La capacità di indebitamento si è ridotta di quasi il 20%, così come il potere d'acquisto, che ha perso anch'esso il 741%. La Banque de France stima che i mutuatari abbiano perso un'area di 2021 metri quadrati tra dicembre 15 e gennaio 15.
"Nessuno aveva previsto un calo dei prezzi di mercato fino a poche settimane fa", ricorda Françoise Calabro, direttrice diagenzia di portineria a Grenoble con il marchio YourHostHelper. Da allora, la tendenza è stata rivista e alcuni la vedono come una buona notizia perché regolerebbe il mercato. Secondo gli esperti del settore, i prezzi dovrebbero raggiungere un calo record del 10% perché il mercato si regoli e diventi nuovamente accessibile alle famiglie più modeste.
L'inflazione contribuisce anche all'aumento dei tassi di interesse e fa precipitare sempre più francesi in crisi ogni giorno. Sempre secondo lo studio di Best Rates, solo il 56% delle pratiche ricevute è finanziabile a marzo 2023. Erano il 70% nel 2021. Le banche infatti sono molto difficili e ottenere un mutuo è quasi impossibile senza avere solide basi. Gli esperti più ottimisti non prevedono un allentamento sul fronte dei tassi prima della seconda metà del 2024. Bisognerà quindi pazientare.
Quali sono le ragioni dell'aumento dei prezzi degli immobili?
Se da diversi mesi il mercato immobiliare sta attraversando una grave crisi, non è solo a causa dell'aumento dei tassi di interesse, anch'essi originati dalla crisi globale. L'OAT 10, ovvero il tasso debitore offerto allo Stato, che poi ridistribuisce i fondi alla Banque de France, ha subito un aumento spettacolare nell'ultimo anno. Per poter realizzare un profitto sull'importo preso in prestito dai privati e dagli investitori che accendono un mutuo, le banche sono costrette a rivedere i propri tassi di interesse.
La situazione attuale, sullo sfondo delle tensioni geopolitiche con la guerra in Ucraina, ma anche la crisi energetica, l'inflazione e l'aumento del costo della vita non aiutano, come rileva Françoise Calabro, direttrice dell'agenzia YourHostHelper di Grenoble: “ è difficile per tutti proiettarsi. Le banche fanno fatica a fidarsi, e anche i richiedenti fanno fatica perché anche il numero delle domande di mutuo è in calo». In effetti, nuovi o vecchi, i progetti stanno diventando sempre più rari. Non osiamo più prendere in prestito per paura di essere sopraffatti dai debiti.
L'aumento dei tassi di interesse e le rigide condizioni di accesso stanno avendo effetti devastanti sul mercato dei mutui. Il numero di prestiti concessi è in caduta libera dall'inizio del 2022, il che influisce sull'intero mercato immobiliare. La situazione economica generale non sembra migliorare nel 2023, il che potrebbe peggiorare la situazione. Gli attori del mercato immobiliare dovranno quindi essere creativi nel trovare soluzioni per rilanciare l'attività. Non è quindi prevedibile un miglioramento nell'immediato futuro.
C'è da aspettarsi un crollo del mercato immobiliare?
Molti economisti lanciano l'allarme e annunciano già una flessione del mercato immobiliare. C'è chi parla di un crac immobiliare degno degli anni '90 con un calo dei prezzi dal 30% al 40%. Altri invece pensano che la situazione sia diversa, secondo loro il mercato è trainato dagli acquisti degli utenti e la domanda stimolata dalla scarsità di beni. “Quello che è ovvio è che il mercato non ne uscirà del tutto indenne, analizza Françoise Calabro dell'agenzia YourHostHelper di Grenoble. È probabile che questa crisi duri ancora qualche anno, con conseguenze che non si faranno sentire subito ma a lungo termine”.
Per altri è bene ricordare che il mercato sta vivendo il suo primo calo dopo oltre 25 anni di rialzi. Ma alla fine, questo può risolvere il problema degli alloggi in Francia? “Proiettarsi è complicato, pensa Françoise Calabro. Se i prezzi di vendita cambiano, gli affitti non diminuiscono, il che è complicato per gli inquilini, soprattutto i più giovani. Sappiamo che non è facile passare da inquilino a proprietario. Ma anche un calo dei prezzi, quando i tassi salgono, non dovrebbe modificare radicalmente la difficoltà per i potenziali acquirenti. Per vedere un vero cambiamento nei prezzi degli immobili, l'intera economia francese dovrebbe crollare, cosa che nessuno vuole, perché la situazione sarebbe ancora più catastrofica di quanto non sia adesso. .
