В начале 2023 года рынок недвижимости является более динамичным, чем когда-либо, который продолжает расти или падать в зависимости от проанализированных критериев. Речь идет об инфляции, энергетическом кризисе, войне в Украине, падении покупательной способности, окончании пандемии… Столько причин, которые могут объяснить движения лионского рынка недвижимости. Наш консьерж в Лионе анализирует эти цифры и объясняет вам, какое влияние они могут оказать на сезонную аренду.
Недвижимость в Лионе: рынок аренды по-прежнему напряжен
Все профессионалы в сфере недвижимости уверяют нас, что в 2023 году рынок будет динамичным, несмотря на инфляцию. По словам Паскаля Панкрацио, агента по недвижимости в Шарбоньере и президента Ронской палаты Fnaim, «у нас есть довольно позитивные показатели на приближающийся второй квартал». Агенты по недвижимости отмечают высокий спрос, в частности, на небольшие площади, в то время как большие площади сложнее сдать в аренду или продать. Некоторые отели даже обнаруживают, что на T200 приходится около 1 приложений, что является неслыханным для многих профессионалов. Угроза нехватки малоэтажного жилья растет каждую неделю.
Каковы причины, вызывающие такие движения? «Существует влияние контроля арендной платы, новых стандартов диагностики энергоэффективности (DPE) с жильем, которое является тепловым ситом и, следовательно, не может быть продано или уходит с рынка», — объясняет Паскаль Панкрацио для СМИ Actu Lyon. Это влияет на спрос и предложение, тем самым создавая дисбаланс. Поэтому, по оценкам агента по недвижимости, многие студенты не смогут найти жилье. Правила, касающиеся тепловых сит, также создают проблему: «сегодня в Роне почти 930 000 домов, из которых 130 000 подлежат ремонту, это огромно», - отмечает Паскаль Панкрацио.
Цены на жилье: данные на начало 2023 года
Что касается домов для покупки, то рынок в начале года переживает небольшое замедление. Хотя цены снова становятся «реальными», Лион остается в тройке самых дорогих городов Франции вместе с Парижем. Согласно исследованию сайта Meilleurs Agents, самое большое падение цен по-прежнему приходится на столицу Галлии: с начала года падение составило 3,3%. «Эта медвежья реакция не является ненормальной и, наоборот, свидетельствует о здоровом характере рынка, который приспосабливается к новым экономическим и банковским условиям», — отмечает Meilleurs Agents.
Что касается арендной платы за сдаваемые в аренду квартиры, то арендная плата изменилась очень незначительно и достигла 14 евро за м², то есть минимальное увеличение на 0,1%. Несмотря на введение полтора года назад меры по контролю за арендной платой, результаты неоднозначны. В конце 2021 года более половины объявлений о недвижимости в Лионе и Виллербанне по-прежнему находились в сети и превышали новые пороговые значения. Даже сегодня тысячи объявлений потенциально превышают порог арендной платы и, следовательно, являются незаконными.
Что влияет на сезонную аренду?
Рост цен на жилье
В период с 2019 по 2022 год сезонная аренда жилья в Лионе, как и в большинстве городов Франции, увеличилась. Сайт AirDNA, который анализирует статистические данные, относящиеся к сайту AirBNB, обнаружил увеличение от 30 до 40%. «И снова спрос и предложение не сбалансированы», — анализирует Энтони Куанг, директор нашего лионского консьержа. Заявок на аренду очень много, и, хотя предложение жилья для туристов достаточно велико, его не всегда хватает, чтобы удовлетворить всех». Сегодня на AirBNB можно арендовать более 1 единиц жилья по цене в среднем от 000 до 50 евро за ночь.
Очень строгие правила
В прошлом году администрация Лиона решила ужесточить правила сезонной аренды. Столкнувшись с постоянно растущим давлением на рынок жилья, правила, регулирующие этот вид аренды, стали намного жестче. Таким образом, для арендодателей была создана система компенсации. Новые правила следуют первым мерам, принятым сообществом в 2018 году, с установлением максимального количества ночей в сезонной аренде. За 120 в год владелец должен заявить об изменении использования жилья.
С 1 июня правила еще более строгие для гиперцентра города. Принцип компенсации, и без того ограничительный с самого начала, здесь обязывает арендодателя сдать другое жилье в долгосрочную аренду. Но здесь эта недвижимость должна соответствовать жилищному строительству, а значит, ремесленное или коммерческое помещение собственник должен превратить в жилье, и оно не должно располагаться на первом этаже. Таким образом, в случае несоблюдения правил бригада по контролю за краткосрочной арендой, созданная мэрией Лиона, может налагать штрафы. Так, владелец, сдавший свою квартиру самовольно, был вынужден заплатить штраф в размере 21 000 евро.
Недвижимость в Лионе: как избежать худшего?
Как решить жилищный вопрос в Лионе? Для многих профессионалов отрасли ответ прост: не хватает жилья. «Даже если размер арендной платы не резко возрастает, напряженность в сфере арендной платы является взрывоопасной темой во Франции, особенно в крупных городах, таких как Лион», — отмечает Жан-Мишель Камизон, президент обсерватории по аренде Clameur (Акроним: Knowing Rents and Analyzing Markets в городских и сельских пространствах). Давление на арендаторов таково, что аренда жилья в Лионе в 2023 году рискует превратиться в настоящую нервотрепку.
По данным федерации застройщиков Лиона, в 2 году, худшем году за десять лет, в Лионе был продан всего 551 новый дом. Это представляет собой падение на 2022% по сравнению с 17 годом и на 2021% по сравнению с 43 годом. «Меньшее количество новостроек означает гораздо меньшее количество новых домов на рынке аренды. Около 2019% проданных новых квартир предназначены для сдачи в аренду», — добавляет Жан-Мишель Камизон. Тем не менее, по данным федерации, для удовлетворения демографического роста мегаполиса Лиона потребуется не менее 30 новых домов, без учета дефицита, накопленного в последние годы.
Недвижимость в Лионе: старый парк тоже в опасности
Даже дома в старом фонде подвержены арендной плате. Количество жилья сокращается и потому, что собственники решают его продать: «Как только заканчивается срок аренды, они выставляют их на продажу либо потому, что не могут сбалансировать свои вложения из-за контроля над арендной платой, — объясняет Патрик Лозано, президент Unis. Lyon-Rhône, союз профессионалов в сфере недвижимости. Скорое появление запретов на аренду термодуршлагов не помогает делу. Напомним, что в 2028 и 2025 годах будет запрещено сдавать в аренду жилье с рейтингом DPE F и G соответственно, если оно не будет отремонтировано.
Энергетическое обновление действительно является еще одной причиной для беспокойства. «Мы согласны бороться с тепловыми ситами, но установленный график не выдерживает критики», — сказал Патрик Лозано. С 1 января 2025 года жилье с классом G по диагностике энергоэффективности (DPE) больше нельзя сдавать в аренду, затем с января 2028 года наступит очередь жилья с классом F. Учитывая удорожание материалов, трудности с поставками и нехватки рабочей силы, президент Unis Lyon Rhône призывает отложить как минимум на пять лет принятие мер, предусмотренных Законом о климате и устойчивости, чтобы дать арендодателям немного воздуха.
Рынок недвижимости в Лионе проанализировал наш консьерж Lyon
По словам Энтони Куанга, директора нашего Консьерж Лион, на рынке аренды в Лионе наблюдается определенная напряженность на всех уровнях: «Мы наблюдаем большое количество сложностей во многих сферах, в частности, в аренде. Предложение намного ниже спроса, и многие люди пытаются найти жилье. Хотя сезонная аренда прямо не выделяется, отметим, что введенные ограничительные меры, призванные предотвратить слишком большой дисбаланс, не обязательно имеют эффект.
Хотя ситуация не драматичная, она по-прежнему вызывает тревогу. Если цены на жилье останутся стабильными, мы тем не менее идем к усилению напряженности на рынке аренды, виной которой является нехватка круглогодичного жилья, а регулирования благоустроенного туристического жилья недостаточно для снятия напряженности. Остаток 2023 года подтвердит или опровергнет тенденцию, надеясь, что ситуация улучшится с летним сезоном.
