Кто говорит инвестиции в квартиру в кондоминиуме, говорит о дополнительных расходах. Все инвесторы обязаны это делать и должны учитывать плату за совместное владение своей собственностью. Их следует учитывать при составлении бюджета. Не пренебрегайте ими. Эти затраты не ограничиваются простыми затратами на техническое обслуживание и управление, а могут стать настоящей ловушкой, значительно снижая прибыльность. Защитите себя от непредвиденных обстоятельств и узнайте, как защитить свои доходы в долгосрочной перспективе с помощью вашего агентства по аренде и агента по недвижимости YourHostHelper Lyon.
Понимание платы за совместное владение
Плата за кондоминиум включает все расходы, необходимые для содержания, управления и сохранения общих частей здания или жилого дома. Они делятся между совладельцами в соответствии с критериями, определенными в правилах совместной собственности (как правило, в соответствии с долями каждого лота).
Они обязательны для поддержания работоспособности комплекса недвижимости, в котором находится ваше жилье.
Плата за совместное владение обычно делится на несколько категорий:
- эксплуатационные расходы : Включает текущие расходы на поддержание мест общего пользования в хорошем состоянии. Таким образом, вам будет выставлен счет за содержание зеленых насаждений, а также за уборку, техническое обслуживание или ремонт мест общего пользования (лифтов, автоматических дверей, фасада, крыши и т. д.).
- Плата за управление : Это расходы, связанные с административным управлением совместной собственности, о которых часто заботится доверенное лицо. Они включают в себя вознаграждение доверительного управляющего, расходы на бухгалтерский учет, расходы на проведение общих собраний и даже расходы на взыскание неоплаченных расходов.
- Страхование : Это страховые взносы, покрывающие риски, связанные со зданием, такие как пожар, повреждение водой или гражданская ответственность.
Установлено различие между общими нагрузками и специфическими нагрузками.
Накладные расходы связаны с обычным обслуживанием и ежедневным управлением зонами общего пользования здания. Они распределяются между всеми совладельцами в соответствии с их долями. Специальные сборы, с другой стороны, связаны с конкретным использованием оборудования или услуг, таких как лифт для совладельцев, расположенных на верхних этажах, и распределяются в зависимости от использования.
Остерегайтесь «скрытых» комиссий перед покупкой
Во время визита с целью покупки квартиры в кондоминиуме вы можете запросить последние протоколы общих собраний, а также последние запросы на сбор средств, запрошенные у владельца. Вот несколько моментов, на которые следует обратить внимание, чтобы не обмануться непомерными сборами за совместное владение.
Отслеживайте непредвиденную работу
Это один из основных источников скрытых затрат при совместной собственности. Сюда может входить срочный ремонт, например, замена неисправного котла или устранение протечек в крыше. Эта работа, которую часто решают срочно, может быстро увеличить ваши затраты. Так же, как и плановые работы, такие как ремонт фасада, эти затраты необходимо предвидеть даже при пустом протоколе общего собрания.
Изучите управленческие расходы доверительного управляющего
Не все попечители равны. Некоторые группы взимают непомерную плату за задачи, за которые можно было бы договориться о более низкой ставке. К сожалению, в большинстве случаев вы не имеете власти над выбором доверительного управляющего при покупке вашей квартиры (за исключением покупки на стадии строительства).
Владельцам, у которых основное место жительства находится в совместной собственности, советуем внимательно сравнить предложения и гонорары доверенных лиц перед подписанием договора.
Администрация, ответственная за административное управление объектом совместной собственности, обычно взимает плату за свои текущие услуги. Однако дополнительные сборы могут быть добавлены за исключительные задачи, такие как управление крупными работами или текущие судебные разбирательства.
Изучите затраты на электроэнергию
В кондоминиумах используется система отопления и электричества, специфичная для помещений общего пользования. Обратите внимание на моральный износ оборудования. Плохо откалиброванные счетчики могут стать источником значительных счетов по сравнению с вашим фактическим потреблением.
Новые экологические стандарты могут привести к увеличению расходов по государственным обязательствам. Модернизация электроустановок и изоляция зданий могут серьезно повлиять на баланс затрат на совместное владение.
Наш совет: запросите энергоаудит для выявления источников энергетических отходов. Затем вы сможете предложить решения по сокращению затрат в долгосрочной перспективе.
Учитывайте судебные издержки
Затраты, связанные с разрешением споров между совладельцами или с доверительным управляющим, часто недооцениваются. В случае возникновения спора судебное разбирательство может привести к значительным расходам, будь то гонорары адвокатов, судебные издержки или экспертные заключения. Эти расходы часто делятся между совладельцами, даже если спор касается только одной конкретной стороны.
Оспаривание решений, принятых на общем собрании, также влечет за собой дополнительные расходы.
Чтобы избежать этих неприятных сюрпризов, следите за тем, чтобы все решения принимались в соответствии с вашими правилами совместного владения. Если у вас есть сомнения, не стесняйтесь проконсультироваться со специалистом-юристом, который поможет вам сэкономить на дорогостоящих судебных издержках.
Советы по прогнозированию расходов на совместное владение
В контексте проекта аренды недвижимости некоторые агенты склонны недооценивать плату за помещения общего пользования. Однако некоторые сборы могут достигать 200 или даже 300 евро в месяц. Достаточно, чтобы уничтожить всю прибыльность или увеличить ежемесячную арендную плату. Вот несколько советов, как сократить или хотя бы предвидеть эти постоянные затраты.
Анализ счетов совместного владения
Перед приобретением недвижимости в совместной собственности необходимо проверить отчетность по совместной собственности. Эти документы дадут вам четкое представление о текущих расходах, запланированной работе и любых текущих судебных процессах. Таким образом, вы сможете оценить финансовые риски и предугадать, планируются ли крупные работы.
Подготовьте прогнозный бюджет
Перед каждой покупкой вы должны установить прогнозный бюджет, который включает расходы на помещения общего пользования. Будь то основное место жительства или инвестиции в аренду, определите регулярные расходы, связанные с совместным владением. Также учтите работы, которые предстоит провести в ближайшие годы в зависимости от возраста здания. В YourHostHelper Lyon мы также советуем вам предвидеть чрезвычайные расходы, чтобы обеспечить вашу прибыль в случае непредвиденных обстоятельств.
Переговоры с доверительным управляющим
Как только вы станете владельцем недвижимости, вы сможете сократить расходы на управление, просто проведя переговоры с доверительным управляющим. Вы можете запросить пересмотр сборов, а также условий договоров на обслуживание.
Рассмотрите возможность предложения альтернативных решений, таких как использование менее дорогих поставщиков, для эффективных переговоров. Используйте конкуренцию, чтобы снизить затраты.
Общие собрания — это возможность высказать свое мнение по решениям, которые напрямую влияют на ваши расходы на совместное владение. Активно участвуя, вы сможете повлиять на выбор долевого владения, отказаться от ненужных расходов и предложить более экономичные альтернативы.
Плата за кондоминиум может стать бременем для получения прибыли от сдачи в аренду недвижимости или управления вашим основным местом жительства. Перед покупкой убедитесь, что вы можете управлять накладными расходами, а также дополнительными расходами (строительные работы, поломки и т. д.). Предусмотрите эти расходы, чтобы защитить свои инвестиции. Владельцам не забывайте соревноваться. Проведите переговоры со своим доверенным лицом относительно чрезмерных затрат на управление, плохо контролируемых расходов на электроэнергию или даже комиссий поставщика услуг. Ваше агентство YourHostHelper в Лионе поддерживает вас во всех ваших проектах в сфере недвижимости. Свяжитесь с нами, чтобы составить план финансирования, адаптированный к вашим проектам.
