Negli ultimi anni, in Francia sono state prese diverse misure per regolamentare gli affitti stagionali e tra queste, il principio della compensazione, introdotto in diverse città, è oggetto di dibattito. Ma cos'è concretamente? Decrittazione con il nostro concierge YourHostHelper a La Grande-Motte.
Il principio della compensazione, nemico dell'affitto stagionale?
Da diversi anni in Francia, diverse città che soffrono di carenza di alloggi lottano contro gli abusi legati agli affitti stagionali e desiderano regolamentare il mercato degli affitti a breve termine. È il caso, ad esempio, dei Paesi Baschi, dove si mormora contro gli affitti stagionali. La pratica ha conosciuto un vero e proprio boom negli ultimi anni, secondo l'Agence d'urbanisme Atlantique et Pyrénées, che ha visto un aumento di oltre il 130% del numero di alloggi turistici arredati tra il 2016 e il 2020.
Il presidente della comunità urbana dei Paesi Baschi, Jean-René Etchegaray, spiega: "Senza l'intervento pubblico e dato il tasso attuale, saremmo arrivati a 37 alloggi turistici arredati nel 000". Nel settembre 2026, questo numero era stimato in 2022 nei 16 comuni dei Paesi Baschi che hanno attuato norme più severe e difficili da applicare per i proprietari: il principio del risarcimento.
A metà settembre, il tribunale ha autorizzato la comunità urbana dei Paesi Baschi a introdurre questo obbligo, al fine di contrastare l'espansione degli alloggi per l'affitto stagionale, che, secondo i comuni, squilibra il mercato degli affitti e impedisce a molti abitanti di stabilirsi tutto l'anno.
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I Paesi Baschi non sono l'unico territorio colpito dalla carenza di alloggi. Molte altre città in tutta la Francia stanno vivendo gli stessi problemi e stanno cercando di mettere in atto misure per riequilibrare il mercato degli affitti e recuperare alloggi per le persone che desiderano affittare a lungo termine.
Angélique Michel, direttrice del servizio di portineria YourHostHelper a La Grande-Motte, spiega come funziona questa nuova regola: “il compenso è un meccanismo di regolamentazione che consiste nell'obbligare i proprietari che desiderano affittare in modo permanente un alloggio arredato come AirBNB a produrre un nuovo alloggio di superficie equivalente zona e ubicati nello stesso comune”.
Le regole dei meccanismi di compensazione
Nei Paesi Baschi, questo meccanismo è stato messo in atto il 5 marzo 2022 in 24 comuni considerati in zona “tesa”. In questi comuni, come negli altri comuni interessati dalla norma, il proprietario che intenda trasformare il proprio alloggio in struttura ricettiva arredata deve prima richiedere al Comune l'autorizzazione al cambio di destinazione d'uso. Questa autorizzazione viene concessa solo se il proprietario compensa, vale a dire che trasforma una stanza che non è destinata all'affitto in un alloggio per l'anno. Così, per una nuova struttura ricettiva arredata, si crea una nuova struttura ricettiva. Il numero di alloggi disponibili tutto l'anno nel comune non cambia quindi.
"Tuttavia, i proprietari non possono affittare qualsiasi cosa", precisa Angélique Michel. I nuovi alloggi devono essere decorosi, essere ubicati nello stesso comune e avere almeno la stessa superficie”. Non è quindi possibile realizzare alloggi in un comune limitrofo, così come non è possibile trasformare locali commerciali posti al piano terra per non danneggiare le piccole attività.
L'industria degli affitti per le vacanze colpisce ancora
Tuttavia, non appena è stata adottata la norma risarcitoria, i gruppi di proprietari e le società di portineria hanno presentato ricorsi dinanzi ai tribunali amministrativi locali. Questi ultimi denunciano misure ritenute troppo restrittive, additando in particolare un “serio dubbio” sulla legittimità delle misure. Nei Paesi Baschi, ad esempio, il 3 giugno il tribunale si è quindi pronunciato a favore del collettivo di richiedenti, chiedendo ai funzionari eletti locali di rivedere i loro regolamenti per proporre una versione modificata.
Così, all'inizio di luglio, dopo aver seguito le osservazioni dei giudici, la Comunità urbana dei Paesi Baschi ha proposto una versione riveduta e corretta del regolamento, in particolare per introdurre una "migliore proporzionalità" di fronte alla "scarsità o addirittura inesistenza di locali risarcibili" sottolineano i giudici. Troviamo dunque nei nuovi provvedimenti la possibilità di acquistare da altri “diritti commerciali” per i proprietari, per recuperare i locali. È stata inoltre allentata la norma che vieta l'affitto di locali commerciali, al fine di consentire la trasformazione anche di locali commerciali la cui finestra non si affaccia sul demanio pubblico.
Verso una regolamentazione del mercato degli affitti stagionali in Francia
L'alloggio in un'abitazione principale, che viene interamente affittato a breve termine, è limitato a 120 giorni di affitto durante l'anno solare. Se si intende affittare solo una parte dell'alloggio (o una stanza senza accesso indipendente, ad esempio), non ci sono limitazioni. Se invece l'immobile è una seconda casa e la parte locata proviene da un frazionamento dell'abitazione principale, o da una dependance, è possibile beneficiare di un'autorizzazione temporanea con cambio d'uso, ma senza necessità di indennizzo.
Per quanto riguarda gli affitti per studenti, il principio è lo stesso. Devono essere affittati 9 mesi all'anno a uno studente, poi 3 mesi nel periodo estivo a lavoratori stagionali (l'alloggio diventa quindi alloggio turistico arredato). Il cambio d'uso consente di affittare saltuariamente un immobile entro un limite di 120 giorni all'anno. Tale richiesta si fa in Comune ed è obbligatoria e consente di trasformare i locali destinati ad abitazione ad altro uso, come l'affitto turistico a breve termine.
La nuova versione di questo obbligo di risarcimento è appena entrata in vigore il 1 marzo 2023. Tuttavia, la battaglia legale tra la comunità urbana basca e i ricorrenti non è finita. Dopo la sospensione del provvedimento, nei prossimi mesi dovrà svolgersi un'udienza nel merito, sul contenuto e anche sulla legittimità del provvedimento.
Per Angélique Michel, direttrice del Concierge di La Grande-Motte, “il principio dell'indennizzo è una norma interessante per arginare la penuria di alloggi per gli abitanti. È comprensibile che i comuni vogliano proteggersi ed evitare di perdere la loro popolazione. Bisogna però fare attenzione che le misure adottate non siano troppo rigide, altrimenti avranno l'effetto contrario: i proprietari di affitti stagionali rischiano di abbandonare il paese e trasferirsi altrove”.
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Molte città hanno adottato il meccanismo di compensazione tra i loro regolamenti relativi ad AirBNB e agli affitti per le vacanze. Il loro scopo non è quello di danneggiare lo sviluppo di questa attività, ma di regolamentare il mercato per evitare un aumento eccessivo dei prezzi degli immobili a livello locale, pur mantenendo un certo numero di immobili in affitto a breve termine per attirare i turisti. Sebbene di difficile attuazione in tutti i comuni interessati, il principio della compensazione è una delle misure che alla fine consentirà di trovare un equilibrio e soddisfare tutti. I comuni disporranno di alloggi per accogliere i nuovi arrivati ei proprietari potranno continuare ad affittare i loro alloggi turistici arredati durante tutto l'anno.
