Las tasas de ocupación se encuentran entre las métricas más monitoreadas por inversores, propietarios y empresas de administración de propiedades. De hecho, son un factor clave para determinar la rentabilidad de los alquileres a corto plazo. Por supuesto, esta no es la única métrica a considerar, y una inversión en alquiler debe analizarse desde diversas perspectivas. Sin embargo, estudiar las tasas de ocupación a nivel local ayuda a identificar las mejores ciudades para invertir y asegurar su proyecto.
Recordatorio de la definición de tasa de ocupación:
La definición de tasa de ocupación es clara. Se refiere al número de días que una propiedad (habitación o apartamento completo) se alquila efectivamente durante su período disponible. Por lo tanto, es un porcentaje: cuanto más se acerque a 100, mayor será la frecuencia de alquiler. Por el contrario, cuanto más se acerque a 0, menor será la frecuencia de alquiler.
Ejemplo: Xavier anunció su estudio en Airbnb del 25 de junio al 4 de septiembre de 2022, por un total de 72 días en Burdeos. El apartamento estuvo ocupado por 14 huéspedes diferentes durante el verano, un total de 56 días (noches). Para obtener la tasa de ocupación, simplemente aplicamos el siguiente cálculo:
(días alquilados / días disponibles) x 100
En nuestro caso obtenemos:
(56/72)x100 = 78
Por tanto, la tasa de ocupación de las viviendas de Xavier en 2022 fue del 78%.
¿Cuál es la importancia de la tasa de ocupación para la rentabilidad del inmueble?
Conocer la tasa de ocupación de una propiedad en Airbnb generalmente ayuda a identificar sus fortalezas y debilidades. Simplemente compárala con la tasa promedio de anuncios similares de Airbnb en su área geográfica. Si la tasa calculada es superior a la media, es una buena noticia: tu anuncio tiene un mejor rendimiento de reservas que otros. Si la tasa es inferior, deberás plantearte algunas preguntas clave: ¿Son adecuadas mis tarifas? ¿Mi anuncio online está lo suficientemente optimizado y es atractivo? ¿Qué diferencia a mi propiedad de las de mejor rendimiento? Y así sucesivamente.
Además, cabe señalar que comparar la tasa de ocupación con el precio del alquiler revela una pérdida de ingresos, incluso con pequeñas variaciones. Volvamos al caso de Xavier, especificando la tarifa por noche que cobra:
Xavier anunció su estudio en Airbnb para el verano de 2022 a un precio de 60 € por noche, independientemente del periodo de alquiler o el día de la semana. La tabla comparativa a continuación ayuda a comprender mejor las posibles pérdidas, ya que una mejora del 5 % al 10 % en la tasa de ocupación de su estudio representa un objetivo realista. La última fila muestra el escenario ideal: el estudio de Xavier habría estado completamente reservado.
Nuestro ejemplo se basa en un estudio, pero ya ilustra la pérdida potencial: varios cientos de euros en una sola temporada de verano, e incluso cerca de 1000 € con la tasa de ocupación observada. Por lo tanto, la tasa de ocupación es una variable crucial para calcular una inversión y debe maximizarse para garantizar una buena rentabilidad.
¿Qué ciudades tienen los mejores índices de ocupación?
La pregunta que se hacen todos los posibles inversores en alquileres vacacionales es: ¿Qué ciudades francesas tienen las tasas de ocupación más altas? A continuación, la lista de las 10 ciudades con mayor tasa de ocupación en Francia:
- Montpellier 60%
- Bordeaux 58%
- Bayona – 58%
- Lyon – 57%
- Marsella – 57%
- Toulouse – 56%
- Anglet – 53%
- Biarritz 50%
- París 48%
- Estrasburgo – 48%
Es importante tener en cuenta que esta tasa de ocupación promedio, basada principalmente en las estadísticas de Airbnb, considera todos los alquileres en las ciudades indicadas y varía considerablemente de una propiedad a otra. Además, no se consideran la estacionalidad ni las tarifas de alquiler, por lo que también deben examinarse. Cada proyecto es único, y se requiere un estudio personalizado para determinar la viabilidad de un proyecto de inversión en alquiler.
