A principios de 2023, el mercado inmobiliario se muestra más dinámico que nunca, con constantes subidas o bajadas según los criterios analizados. Factores como la inflación, la crisis energética, la guerra en Ucrania, la caída del poder adquisitivo y el fin de la pandemia contribuyen a las fluctuaciones del mercado inmobiliario lionés. Nuestro servicio de conserjería en Lyon analiza estas cifras y explica su posible impacto en los alquileres de temporada.
Inmobiliario en Lyon: el mercado del alquiler sigue estancado
Todos los profesionales inmobiliarios coinciden en que el mercado se mantiene dinámico en 2023 a pesar de la inflación. Según Pascal Pancrazio, agente inmobiliario en Charbonnières y presidente de la sección del Ródano de la FNAIM (Federación Nacional de Agentes Inmobiliarios), «tenemos indicadores bastante positivos para el próximo segundo trimestre». Los agentes inmobiliarios observan una demanda especialmente fuerte de apartamentos pequeños, mientras que alquilar o vender los más grandes resulta más complicado. Algunas propiedades incluso reciben casi 200 solicitudes de estudios, una situación sin precedentes para muchos profesionales. La amenaza de escasez de apartamentos pequeños aumenta cada semana.
¿Cuáles son las razones de estos movimientos? "Hay un efecto del control de alquileres y las nuevas normas del certificado de eficiencia energética (CEE), que han provocado que algunas propiedades sean energéticamente ineficientes y, por lo tanto, invendibles o estén fuera del mercado", explicó Pascal Pancrazio al medio de comunicación Actu Lyon. Esto afecta a la oferta y la demanda, creando un desequilibrio. Como resultado, el agente inmobiliario cree que muchos estudiantes tendrán dificultades para encontrar alojamiento. La normativa sobre propiedades energéticamente ineficientes también plantea un problema: "Actualmente hay casi 930.000 viviendas en el departamento del Ródano, de las cuales 130.000 necesitan reformas; es una cifra enorme", señaló Pascal Pancrazio.
Precios de la vivienda: cifras de principios de 2023
En el mercado inmobiliario, se ha observado una ligera desaceleración a principios de año. Aunque los precios se están volviendo más realistas, Lyon se mantiene entre las tres ciudades más caras de Francia, junto con París. Según un estudio de la web inmobiliaria Meilleurs Agents, la mayor caída de precios se sigue registrando en Lyon, con un descenso del 3,3 % desde principios de año. «Esta reacción a la baja es perfectamente normal y, por el contrario, demuestra la buena salud del mercado, que se está adaptando a las nuevas condiciones económicas y bancarias», afirma Meilleurs Agents.
En cuanto a los alquileres de apartamentos, los precios han aumentado muy ligeramente, alcanzando los 14 € por metro cuadrado, un aumento mínimo del 0,1 %. A pesar de la implementación de medidas de control de alquileres hace un año y medio, los resultados son dispares. A finales de 2021, más de la mitad de las ofertas inmobiliarias en Lyon y Villeurbanne seguían en línea y superaban los nuevos umbrales de referencia. Incluso hoy, miles de anuncios superan potencialmente el límite de alquiler y, por lo tanto, son ilegales.
¿Qué impacto tendrá esto en los alquileres estacionales?
Los precios de la vivienda están subiendo
Entre 2019 y 2022, los alquileres vacacionales aumentaron en Lyon, como en la mayoría de las ciudades francesas. AirDNA, que analiza los datos estadísticos de Airbnb, observó un aumento de entre el 30 % y el 40 %. «Una vez más, la oferta y la demanda están desequilibradas», explica Anthony Quang, director de nuestro servicio de conserjería en Lyon. «Hay una enorme demanda de alquileres, y aunque la oferta de alojamientos turísticos es considerable, no siempre es suficiente para satisfacer a todos». Actualmente, hay más de 1000 propiedades disponibles para alquilar en Airbnb, con precios que oscilan entre 50 € y 100 € por noche.
Regulaciones muy restrictivas
El año pasado, el Área Metropolitana de Lyon optó por endurecer la normativa sobre alquileres de corta duración. Ante la creciente presión sobre el mercado inmobiliario, la normativa que regula este tipo de alquiler es ahora significativamente más estricta. Se ha implementado un sistema de compensación para los arrendadores. Esta nueva normativa se suma a las medidas iniciales adoptadas por la autoridad local en 2018, que establecieron un número máximo de noches permitidas para los alquileres de corta duración. Si se superan las 120 noches al año, el propietario debe declarar un cambio de uso de la propiedad.
Desde el 1 de junio, las regulaciones se han vuelto aún más estrictas en el centro de la ciudad. El principio de compensación, ya restrictivo, exige ahora a los arrendadores ofrecer alojamiento alternativo en un contrato de arrendamiento a largo plazo. Sin embargo, este alojamiento alternativo debe ser de nueva construcción, lo que significa que el arrendador debe convertir un espacio comercial o industrial en vivienda, y no puede estar ubicado en la planta baja. El incumplimiento de estas normas puede resultar en la imposición de multas por parte de la unidad de control de alquileres a corto plazo establecida por el Ayuntamiento de Lyon. Por ejemplo, un arrendador que alquiló su apartamento sin autorización recibió una multa de 21.000 €.
Inmobiliario en Lyon: ¿cuáles son las mejores formas de evitar lo peor?
¿Cómo se pueden solucionar los problemas de vivienda en Lyon? Para muchos profesionales del sector, la respuesta es sencilla: hay escasez de viviendas. «Aunque los alquileres no se disparan, el mercado del alquiler es un problema importante en Francia, sobre todo en grandes ciudades como Lyon», observa Jean-Michel Camizon, presidente del observatorio de alquileres Clameur (acrónimo de: Comprensión de los Alquileres y Análisis de los Mercados en Zonas Urbanas y Rurales). La presión sobre los inquilinos es tan intensa que alquilar una vivienda en Lyon en 2023 probablemente se convertirá en una auténtica pesadilla.
Según la Federación de Promotores Inmobiliarios de Lyon, en 2022 solo se vendieron 2.551 viviendas nuevas en Lyon, el peor año en diez años. Esto representa una disminución del 17 % con respecto a 2021 y del 43 % con respecto a 2019. «Menos construcciones nuevas significan muchas menos viviendas nuevas en el mercado de alquiler. Aproximadamente el 30 % de los pisos nuevos vendidos se destinan al alquiler», añade Jean-Michel Camizon. La federación también afirma que se necesitan al menos 8.000 viviendas nuevas para satisfacer el crecimiento demográfico del área metropolitana de Lyon, sin tener en cuenta el déficit de vivienda acumulado en los últimos años.
Inmobiliario en Lyon: el parque inmobiliario antiguo también está en peligro
Incluso las propiedades más antiguas están experimentando presión sobre los alquileres. El número de unidades disponibles también disminuye a medida que los propietarios deciden vender: «En cuanto finaliza el contrato de arrendamiento, las ponen a la venta, ya sea porque no pueden recuperar su inversión debido al control de alquileres», explica Patrick Lozano, presidente de Unis Lyon-Rhône, una unión de profesionales del sector inmobiliario. Las próximas prohibiciones de alquiler de propiedades energéticamente ineficientes solo agravan la situación. Cabe recordar que las propiedades con un certificado de eficiencia energética (CEE) de calificación F y G estarán sujetas a una prohibición de alquiler en 2028 y 2025 respectivamente, a menos que se renueven.
La renovación energética es, sin duda, otro motivo de preocupación. «Estamos de acuerdo en la necesidad de combatir la ineficiencia energética de los edificios, pero el plazo establecido es insostenible», afirma Patrick Lozano. A partir del 1 de enero de 2025, las propiedades con calificación G en el Certificado de Eficiencia Energética (CEE) dejarán de ser aptas para el alquiler, seguidas por las propiedades con calificación F a partir de enero de 2028. Ante el aumento del coste de los materiales, las dificultades de suministro y la escasez de mano de obra, el presidente de Unis Lyon Rhône pide un aplazamiento de al menos cinco años de las medidas estipuladas por la Ley de Clima y Resiliencia para dar un respiro a los propietarios.
El mercado inmobiliario de Lyon analizado por nuestro servicio de conserjería lionés
Según Anthony Quang, director de nuestra servicio de conserjería LyonExiste cierta tensión a todos los niveles en el mercado de alquiler de Lyon: «Observamos numerosas dificultades en muchos ámbitos, especialmente en el alquiler. La oferta está muy por debajo de la demanda y muchas personas tienen dificultades para encontrar alojamiento. Aunque los alquileres de temporada no se ven afectados directamente, observamos que las medidas restrictivas implementadas, destinadas a evitar un desequilibrio excesivo, no están surtiendo el efecto deseado».
Si bien la situación aún no es crítica, sigue siendo preocupante. Si bien los precios de la vivienda se mantienen estables, el mercado del alquiler se enfrenta a una mayor presión debido a la escasez de viviendas para todo el año, mientras que la normativa que regula los alquileres turísticos es insuficiente para aliviar la presión. Lo que resta de 2023 confirmará o refutará esta tendencia, con la esperanza de que la situación mejore con la llegada del verano.
