Hace cinco años, la ciudad de Burdeos implementó regulaciones estrictas para frenar la proliferación de alquileres a corto plazo y favorecer la vivienda permanente para los residentes. Nuestro servicio de conserjería en Burdeos analiza las cifras de alquileres a corto plazo en Burdeos cinco años después y presenta una evaluación inicial.
¿Qué normativa Airbnb existe en Burdeos?
Burdeos, una ciudad emblemática de la región francesa de Nueva Aquitania, es un popular destino turístico reconocido por su rica historia, su impresionante arquitectura, su gastronomía y cultura vinícola de fama mundial, y sus animados y acogedores eventos anuales. En la década de 2010, Airbnb llegó a Francia y su éxito fue meteórico. El centro de Burdeos no se libró de las consecuencias: la competencia desleal por los hoteles, la pérdida de propiedades de alquiler a largo plazo para favorecer las estancias turísticas y el aumento de precios. Ante estos problemas reales y las consiguientes protestas, el ayuntamiento decidió en 2018 implementar regulaciones anti-Airbnb.
El objetivo era, por lo tanto, regular los alquileres a corto plazo para evitar que el ayuntamiento perdiera el control sobre la vivienda. Así, la normativa vigente exige a los propietarios alquilar su propiedad en Airbnb durante un máximo de 120 días al año. La plataforma suspende automáticamente los anuncios una vez transcurridos estos 120 días, y los propietarios deben esperar hasta el año siguiente para recuperar el derecho a alquilar. Los propietarios también deben registrar su alquiler a corto plazo en el ayuntamiento para obtener un número de registro. Esto permite al ayuntamiento garantizar la trazabilidad de los alquileres a corto plazo y evitar abusos y molestias a los residentes.
¿Cuál es el balance cinco años después de la implementación de la normativa anti-Airbnb?
Ha llegado el momento de hacer balance de cinco años de regulaciones anti-Airbnb. Alexandra Schildknecht, directora de nuestra Servicio de conserjería en BurdeosObservamos una verdadera evolución, un cambio genuino en el panorama de los alquileres vacacionales en Burdeos. A primera vista, la normativa parece haber surtido efecto. De hecho, según el ayuntamiento, aproximadamente 4.000 propiedades han vuelto al mercado de alquiler tradicional desde la implementación de esta medida. Nuestro servicio de conserjería en Burdeos presenta las cifras clave de estos cinco años de normativa de Airbnb, ofreciendo una evaluación inicial.
Menos alquileres vacacionales en la plataforma Airbnb
La primera observación, basada en cifras proporcionadas al medio Sud-Ouest por el sitio web AirDNA, revela una clara tendencia: una disminución significativa en el número de propiedades completas anunciadas para alquilar en Airbnb (-30% entre 2019 y 2022). Según Alexandra Schildknecht, directora de nuestro servicio de conserjería en Burdeos, «los alquileres de temporada se están extendiendo a las afueras de la ciudad, en beneficio de los apartamentos más pequeños en el centro». En el ayuntamiento, el teniente de alcalde encargado de la vivienda, Stéphane Pfeiffer, confirma «una caída sustancial, independientemente de la plataforma. En 2018, había entre 9.000 y 10.000 anuncios. Hoy en día, hay 4.245 anfitriones registrados en el portal de la tasa turística».
El precio de los alquileres de temporada en Burdeos se mantiene estable
A pesar de la disminución de la oferta de alquileres vacacionales, los precios no han fluctuado significativamente. De hecho, el precio medio por noche en Burdeos rondaba los 137 € en 2019. Tras subir a 171 € en 2021, se situó en 165 € en 2022. «Burdeos sigue siendo uno de los destinos más solicitados durante todo el año», explica Alexandra Schildknecht, directora de nuestro servicio de conserjería en Burdeos. «La ocupación es alta durante todo el año, con una media del 77 %».
Gracias a las regulaciones de Airbnb, las propiedades vuelven al mercado de alquiler.
Por lo tanto, el ayuntamiento se congratuló de haber recuperado casi 4.000 viviendas para alquiler permanente. Profesionales del sector inmobiliario, como Anthony Kevork, director del grupo Human Immobilier en Burdeos, lo confirman: «Estamos recuperando viviendas en alquiler de personas desanimadas por las medidas adoptadas contra las plataformas online. Se trata de todo tipo de viviendas (estudios, apartamentos de una o dos habitaciones), pero geográficamente, se concentran principalmente en el centro histórico». En 2022, el 12 % de las viviendas amuebladas estaban disponibles para alquiler a largo plazo, en comparación con tan solo entre el 4 % y el 6 % en 2019, lo que representa un aumento de casi el doble en tan solo tres años.
Otros propietarios de alojamientos turísticos amueblados optan por vender, desalentados por las nuevas restricciones a los alquileres de temporada y a largo plazo, como los topes de alquiler y el Certificado de Eficiencia Energética (CEE), que prohibirá el alquiler de propiedades con una calificación CEE G en 2025 y las de calificación F en 2028, que, por lo tanto, se consideran "ineficientes energéticamente". Según Alexandra Schildknecht, directora de nuestro servicio de conserjería en Burdeos, "la oferta de propiedades amuebladas en venta aumentó un 30 % entre 2021 y 2022".
¿Es la regulación de Airbnb el único factor detrás de esta evolución?
Por lo tanto, las cifras muestran que las regulaciones influyen en el mercado y han ayudado a regular la oferta de alquileres a corto plazo. Pero ¿es este el único factor a considerar? Muchos observadores creen que es difícil medir concretamente el impacto de las regulaciones anti-Airbnb, especialmente tras la pandemia de COVID-19, que perturbó gravemente el mercado turístico mundial, así como las diversas crisis que le siguieron. «Estos son, sin duda, factores a considerar», explica Alexandra Schildknecht, directora de nuestro servicio de conserjería en Burdeos.
El mercado de alquiler estacional en Burdeos sigue siendo saludable.
A pesar de todo, no hay motivo de alarma. Las regulaciones anti-Airbnb han ayudado a regular ligeramente el mercado de alquiler sin afectar negativamente a los alquileres a corto plazo. Como prueba, la cantidad que Airbnb paga a la ciudad en concepto de impuesto turístico está en aumento: 1,3 millones de euros en 2022, un incremento del 48 % con respecto a 2021. Por lo tanto, Burdeos ocupa el quinto lugar a nivel nacional entre las ciudades que más impuestos turísticos recibieron en 2022. Los propietarios de alquileres a corto plazo no tienen de qué preocuparse.
Las cifras de AirDNA de los últimos 12 meses muestran que Airbnb cuenta con aproximadamente 3000 anuncios activos en Burdeos. La tarifa media por noche se estima en 108 € y se mantiene muy estable, con un máximo de 113 € en julio y un mínimo de 105 € en enero. «Los alquileres vacacionales siguen siendo muy populares en Burdeos, especialmente en el centro de la ciudad», explica Alexandra Schildknecht, directora de nuestro servicio de conserjería en Burdeos. «El mercado avanza por buen camino y debería seguir estabilizándose en los próximos meses».
¿Se salvará el mercado de alquileres a largo plazo gracias a las regulaciones anti-Airbnb?
Finalmente, ¿qué se puede decir de los alquileres de larga duración? A pesar de las regulaciones anti-Airbnb y los controles del mercado, la alta demanda de alquileres en Burdeos se mantiene. De hecho, aumentó un 48 % entre 2021 y 2022, lo que dificulta enormemente que los inquilinos encuentren un apartamento para todo el año. «Esto no está directamente relacionado con los alquileres de temporada», explica Alexandra Schildknecht, directora de nuestro servicio de conserjería en Burdeos. «Los alquileres representan el 80 % de la demanda, pero solo el 20 % de los anuncios y, por lo tanto, de la oferta».
Cinco años después de la implementación de la normativa anti-Airbnb en Burdeos, el balance inicial es bastante positivo. Muestra que el mercado de alquileres a largo plazo se ha reequilibrado ligeramente sin comprometer el mercado de alquileres de temporada, que sigue atrayendo a numerosos viajeros durante todo el año. Si bien no lo ha revolucionado todo, la normativa de Airbnb ha enmarcado y regulado con éxito la proliferación de alojamientos turísticos en Burdeos. No obstante, el mercado de alquileres tradicionales aún experimenta una presión considerable debido a que la demanda supera la oferta de alojamiento disponible.
