En los últimos años, se han adoptado varias medidas en Francia para regular los alquileres vacacionales, y entre ellas, el principio de compensación, implementado en varias ciudades, es objeto de debate. Pero ¿qué implica exactamente? Nuestro servicio de conserjería, YourHostHelper, en La Grande-Motte, lo explica.
¿Es el principio de compensación el enemigo del alquiler estacional?
En Francia, numerosas ciudades que enfrentan escasez de vivienda llevan varios años luchando contra los abusos relacionados con los alquileres de temporada y buscando regular el mercado del alquiler a corto plazo. Este es el caso, por ejemplo, del País Vasco, donde existe un creciente descontento con los alquileres de temporada. Esta práctica ha experimentado un verdadero auge en los últimos años, según la Agencia de Urbanismo del Atlántico y los Pirineos, que registró un aumento de más del 130 % en el número de alojamientos turísticos amueblados entre 2016 y 2020.
El presidente de la comunidad de aglomeración del País Vasco, Jean-René Etchegaray, explica: «Sin intervención pública y al ritmo actual, habríamos alcanzado los 37.000 alojamientos turísticos amueblados en 2026». En septiembre de 2022, esta cifra se estimaba en 16.000 en los 24 municipios del País Vasco que habían implementado una normativa más estricta, difícil de aplicar para los propietarios: el principio de compensación.
A mediados de septiembre, los juzgados autorizaron a la comunidad autónoma del País Vasco a implementar esta obligación, con el fin de combatir la expansión del alquiler de viviendas de temporada, que, según los ayuntamientos, está perturbando el mercado del alquiler e impidiendo a muchos vecinos instalarse durante todo el año.
Alquileres y compensación en Airbnb: análisis de YourHostHelper La Grande-Motte
El País Vasco no es la única región afectada por la escasez de vivienda. Muchas otras ciudades de Francia experimentan los mismos problemas y están intentando implementar medidas para reequilibrar el mercado del alquiler y liberar viviendas para quienes desean alquilar a largo plazo.
Angélique Michel, directora del servicio de conserjería YourHostHelper en La Grande-Motte, explica el funcionamiento de esta nueva normativa: «La compensación es un mecanismo regulador que obliga a los propietarios que deseen alquilar de forma permanente un alojamiento turístico amueblado, como Airbnb, a producir un nuevo alojamiento de tamaño equivalente situado en el mismo municipio».
Las reglas del mecanismo de compensación
En el País Vasco, este mecanismo se implementó el 5 de marzo de 2022 en 24 municipios considerados zonas de alta demanda. En estos municipios, al igual que en otras ciudades sujetas a la norma, el propietario que desee convertir su vivienda en alojamiento turístico amueblado debe solicitar previamente una autorización de cambio de uso al ayuntamiento. Esta autorización solo se concede si el propietario ofrece una compensación, es decir, convierte una vivienda no destinada al alquiler de larga duración en una vivienda de larga duración. De este modo, por cada nueva vivienda turística amueblada, se crea una nueva vivienda. Por lo tanto, el número de viviendas de alquiler de larga duración disponibles en el municipio se mantiene sin cambios.
“Sin embargo, los propietarios no pueden alquilar cualquier cosa”, explica Angélique Michel. “Las nuevas viviendas deben ser dignas, estar ubicadas en el mismo municipio y tener al menos la misma superficie”. Por lo tanto, no es posible crear viviendas en un municipio vecino, al igual que no es posible reconvertir un local comercial en planta baja para no perjudicar a los pequeños comercios.
El sector del alquiler vacacional contraataca
Sin embargo, en cuanto se adoptó la norma de compensación, grupos de propietarios y empresas de conserjería interpusieron recursos ante los tribunales administrativos locales. Estos tribunales denunciaron las medidas como excesivamente restrictivas, señalando, en particular, serias dudas sobre su legalidad. En el País Vasco, por ejemplo, el tribunal falló a favor del grupo de demandantes el 3 de junio, ordenando a los cargos electos locales que revisaran su normativa y propusieran una versión ajustada.
Así, a principios de julio, tras considerar las observaciones de los jueces, la Comunidad de Aglomeración del País Vasco propuso una versión revisada del reglamento, en particular para introducir una mayor proporcionalidad ante la escasez o incluso inexistencia de locales con derecho a compensación, señalada por los jueces. Las nuevas medidas incluyen la posibilidad de que los propietarios adquieran derechos comerciales a terceros para adquirir locales. También se ha flexibilizado la norma que impide el alquiler de locales comerciales, permitiendo la reconversión de locales comerciales cuyo local no da al dominio público.
Hacia la regulación del mercado del alquiler estacional en Francia
Las viviendas principales alquiladas en su totalidad para estancias cortas tienen un límite de 120 días de alquiler por año natural. Si solo se alquila una parte de la vivienda (o una habitación sin acceso independiente, por ejemplo), no hay límite. Sin embargo, si la vivienda es una segunda residencia y la parte alquilada es una subdivisión de la vivienda principal o un anexo, se puede obtener un permiso temporal con cambio de uso, sin necesidad de compensación.
En cuanto a los alquileres para estudiantes, el principio es el mismo. Deben alquilarse durante nueve meses al año a un estudiante y, posteriormente, durante tres meses en verano a trabajadores temporeros (de esta manera, el alojamiento se convierte en alojamiento turístico). Un permiso de cambio de uso permite el alquiler ocasional de una propiedad, hasta un límite de 120 días al año. Esta solicitud se realiza en el ayuntamiento y es obligatoria; permite la conversión de viviendas a otro uso, como el alquiler turístico de corta estancia.
La nueva versión de esta obligación de compensación entró en vigor el 1 de marzo de 2023. Sin embargo, la batalla legal entre la comunidad vasca y los demandantes no ha concluido. Tras la suspensión de la medida, está prevista una audiencia sobre el fondo, el contenido e incluso la legalidad de la misma en los próximos meses.
Para Angélique Michel, directora de la servicio de conserjería de La Grande-MotteEl principio de compensación es una norma interesante para abordar la escasez de viviendas para los residentes. Es comprensible que los municipios quieran protegerse y evitar la pérdida de población. Sin embargo, hay que tener cuidado de que las medidas adoptadas no sean demasiado estrictas, ya que de lo contrario tendrán el efecto contrario: los propietarios de alquileres de temporada podrían abandonar el municipio y marcharse a otro lugar.
Alquileres y compensación en Airbnb: todos ganan
Muchas ciudades han adoptado un mecanismo de compensación en sus normativas relacionadas con Airbnb y los alquileres vacacionales. Su objetivo no es obstaculizar el desarrollo de esta actividad, sino regular el mercado para evitar aumentos excesivos en los precios de las propiedades locales, manteniendo al mismo tiempo un número suficiente de propiedades disponibles para alquiler vacacional que atraiga turistas. Aunque difícil de implementar en todos los municipios afectados, el principio de compensación es una de las medidas que, en última instancia, permitirá alcanzar un equilibrio y satisfacer a todos. Los municipios dispondrán de viviendas para alojar a los recién llegados, y los propietarios podrán seguir alquilando sus alojamientos turísticos amueblados durante todo el año.
