Ante el auge de los alquileres a corto plazo, las comunidades de propietarios, a menudo en primera línea, han tenido que buscar soluciones para evitar abusos por parte de los propietarios. Nuestra agencia YourHostHelper en Royan explica los desafíos que enfrentan las comunidades de propietarios y cuáles son estas soluciones.
Desde hace varios años, los alquileres vacacionales han experimentado un auge. Gracias a sitios web populares como Airbnb y Booking, ahora es posible reservar un alquiler vacacional en la ciudad de tus sueños con solo unos clics. Con el turismo de masas cada vez más accesible, cualquier apartamento o casa puede ser el lugar de vacaciones ideal para viajeros solos, parejas o familias, a precios mucho más bajos que las habitaciones de hotel. Sin embargo, esta expansión casi descontrolada conlleva numerosos problemas e inconvenientes, que a menudo afectan a los vecinos. El ruido, los olores y el tráfico constante en las zonas comunes son algunos de los inconvenientes menores, pero la escasez de viviendas, por ejemplo, es otra historia. Por lo tanto, para combatir la proliferación de alojamientos turísticos, las comunidades de propietarios han implementado varias normas para frenar o incluso detener por completo el desarrollo de alquileres turísticos amueblados en sus edificios.
“Algunas ciudades están viviendo verdaderas crisis de alquiler”, explica Anne-Claire, directora de Nuestro servicio de conserjería en RoyanLa escasez de vivienda es tan grave que estas ciudades carecen de alojamiento para los nuevos residentes que desean establecerse allí durante todo el año. Algunas viviendas disponibles están ocupadas por turistas durante todo el año, lo cual es un importante motivo de descontento para muchos profesionales del sector inmobiliario, en particular para las comunidades de propietarios.
Cómo funciona un condominio, explicado por nuestra agencia Airbnb en Royan
En primer lugar, lo que se denomina condominio se conoce a menudo como la asociación de propietarios, que gestiona el edificio a diario. Este es el órgano que representa a los copropietarios del edificio. Es responsable de la gestión y el mantenimiento de las zonas comunes del edificio. El condominio en sí comprende todas las zonas comunes y privadas del edificio. Está regido por la asociación de propietarios, que gestiona el edificio en nombre de la comunidad de propietarios, tanto legal como contable y financieramente. La asociación debe garantizar el cumplimiento del reglamento del condominio; de lo contrario, podría ser considerada responsable. El agente administrador administra y hace cumplir las decisiones de la asamblea general votadas por la asociación de propietarios y es elegido por un período de un año o más.
“Un condominio no puede funcionar sin un administrador de fincas”, explica Anne-Claire. “El papel de la comunidad de propietarios es esencial para la gestión diaria de un edificio”. La comunidad de propietarios es una entidad jurídica de derecho privado. Puede emprender acciones legales y celebrar contratos. Sus decisiones se toman en las juntas generales convocadas por el administrador de fincas. El administrador de fincas es la persona jurídica o física responsable de representar a la comunidad de propietarios y administrar las zonas comunes de un condominio. En particular, es quien decide, en las juntas generales, las normas y medidas específicas para el buen funcionamiento de un edificio. Estas normas pueden, por supuesto, aplicarse a los alquileres de corta duración.
Las asociaciones de condominios están indignadas contra los alquileres a corto plazo.
El reglamento del condominio
Ante el auge de los alquileres turísticos a corto plazo en los últimos años y las molestias resultantes, como el exceso de entradas y salidas, las comunidades de propietarios han intentado responder. Cuando se realizan alquileres a corto plazo dentro de un condominio, la ley del 10 de julio de 1965 se invoca con frecuencia en disputas entre los propietarios, que afirman su derecho a disponer de su propiedad, y quienes desean prohibir los alquileres amueblados basándose en el reglamento del condominio. En tal situación, es necesario determinar si la prohibición está estipulada en el reglamento del condominio. Si no se menciona, es necesario evaluar si dicha actividad es compatible con el uso previsto del edificio o con sus condiciones de ocupación.
Sin embargo, el reglamento interno del condominio puede prohibir por completo los alquileres a corto plazo en un edificio. El reglamento interno establece las normas para preservar las condiciones de disfrute dentro de un condominio. Para ello, puede prohibir o restringir expresamente los alquileres amueblados a corto plazo. No obstante, no puede imponer ninguna restricción a los derechos de los copropietarios más allá de las justificadas por el uso previsto del edificio (artículo 8 de la Ley del 10 de julio de 1965). Por lo tanto, cada copropietario puede usar y disfrutar libremente de sus áreas privadas, siempre que no vulnere los derechos de los demás copropietarios ni el uso previsto del edificio (artículo 9 de la Ley del 10 de julio de 1965).
Si la comunidad de propietarios no prohíbe los alquileres de temporada, es el propietario del inmueble alquilado quien debe garantizar la tranquilidad del edificio y de todos los demás copropietarios. En caso de perturbaciones causadas por su inquilino (gritos, ruido nocturno, daños en las zonas comunes, etc.), la comunidad de propietarios tiene derecho a emprender acciones legales contra el copropietario por alteración anormal del orden vecinal. La teoría de la alteración anormal del orden vecinal permite que la parte responsable sea considerada responsable sin necesidad de probar la culpa. Se trata de una responsabilidad objetiva que requiere la prueba de un nexo causal entre un evento y una molestia que constituye una perturbación anormal. Sin embargo, la comunidad de propietarios debe demostrar que la perturbación es colectiva y no se limita a una sola unidad. En la práctica, esta prueba puede ser difícil de establecer, especialmente cuando las estancias son cortas.
La asignación de los lotes
El reglamento del condominio constituye la ley de las partes, según el artículo 8 de la Ley del 10 de julio de 1965, lo que significa que define las áreas comunes y privadas, así como las condiciones de su uso y administración. Por lo tanto, todos los copropietarios e inquilinos deben cumplir con el reglamento del condominio, en particular en lo que respecta al uso designado de cada unidad. Además, cada copropietario tiene libertad para usar sus áreas privadas, siempre que no moleste a los demás copropietarios ni comprometa la finalidad del edificio, según lo estipulado en el artículo 9 de la Ley del 10 de julio de 1965. El alquiler de viviendas amuebladas de temporada es una actividad comercial. Por lo tanto, un copropietario puede alquilar su local comercial como vivienda de temporada si el reglamento del condominio no lo prohíbe.
Si no se permite el uso de una unidad como local comercial, se deberá seguir un procedimiento de cambio de uso para convertirla en alojamiento turístico amueblado. Por lo tanto, la intención de cambiar el uso de la unidad a alojamiento turístico amueblado debe notificarse a la comunidad de propietarios, que deberá aprobar el cambio en una junta general. En caso de fraude o cambio de uso sin consulta previa con la comunidad, esta podrá emprender acciones legales contra el copropietario infractor para obtener una orden que restablezca el uso designado de la unidad, de acuerdo con el reglamento de la comunidad, sujeto a una multa diaria por incumplimiento.
Las comunidades de propietarios son ahora muy estrictas con las condiciones de alquiler de sus propiedades. Si bien a menudo se toleran, los alquileres a corto plazo siguen siendo motivo de desconfianza para muchos, que se quejan de las numerosas molestias colectivas asociadas a los alojamientos turísticos. «No es imposible alquilar una propiedad a corto plazo», concluye Anne-Claire. «Solo hay que asegurarse de que los propietarios respeten las normas del condominio y, sobre todo, de que no haya molestias».
