През последните години във Франция бяха предприети няколко мерки за регулиране на сезонното отдаване под наем и сред тях принципът на компенсация, въведен в няколко града, е предмет на дебат. Но какво е конкретно? Дешифриране с нашия портиер YourHostHelper в La Grande-Motte.
Принципът на компенсацията, враг на сезонното отдаване под наем?
От няколко години във Франция няколко града, изправени пред недостиг на жилища, се борят срещу злоупотребите, свързани със сезонните наеми, и искат да регулират пазара на краткосрочни наеми. Такъв е например случаят в Страната на баските, където има недоволство срещу сезонните наеми. Практиката претърпя истински бум през последните години, според Agence d'urbanisme Atlantique et Pyrénées, която отчита ръст от над 130% в броя на обзаведените туристически места за настаняване между 2016 г. и 2020 г.
Президентът на градската общност на Страната на баските, Жан-Рене Ечегарай, обяснява: „Без обществена намеса и като се има предвид сегашното ниво, щяхме да достигнем 37 000 обзаведени туристически места за настаняване през 2026 г.“. През септември 2022 г. този брой беше оценен на 16 000 в 24-те общини на Страната на баските, които са въвели по-строги разпоредби, които са трудни за прилагане за собствениците: принципът на компенсация.
В средата на септември съдът разреши на градската общност на Страната на баските да въведе това задължение, за да се бори срещу разрастването на жилищата за сезонно отдаване под наем, което според общините дисбалансира пазара на наеми и не позволява на много жители да се заселят целогодишно.
AirBNB наем и компенсация: анализът на YourHostHelper La Grande-Motte
Страната на баските не е единствената територия, засегната от недостига на жилища. Много други градове във Франция изпитват същите проблеми и се опитват да въведат мерки за възстановяване на баланса на пазара на наеми и възстановяване на жилища за хора, които искат да наемат дългосрочно.
Анжелик Мишел, директор на консиерж услугата YourHostHelper в La Grande-Motte, обяснява как работи това ново правило: „компенсацията е регулаторен механизъм, който се състои в задължаване на собствениците, които желаят да наемат за постоянно обзаведено настаняване като AirBNB, да създадат ново жилище с еквивалентна площ местност и се намира в същата община”.
Правилата на компенсационните механизми
В Страната на баските този механизъм беше въведен на 5 март 2022 г. в 24 общини, считани за „напрегната“ зона. В тези градове, както и в другите градове, засегнати от правилото, собственикът, който желае да преобразува своето жилище в обзаведено туристическо настаняване, трябва първо да поиска разрешение за промяна на предназначението от кметството. Това разрешение се дава само ако собственикът компенсира, тоест преобразува стая, която не е предназначена за отдаване под наем, в жилище за годината. Така за ново обзаведено туристическо място за настаняване се създава ново място за настаняване. Поради това броят на целогодишно предлаганите жилища в общината не се променя.
„Собствениците обаче не могат да наемат каквото и да било“, уточнява Анжелик Мишел. Новото жилище трябва да е прилично, да се намира в същата община и да има поне същата квадратура”. Следователно не е възможно да се създаде жилище в съседен град, както не е възможно да се преобразуват търговски помещения, разположени на партерния етаж, за да не се навреди на малкия бизнес.
Индустрията на ваканционните имоти под наем отвръща на удара
Веднага след приемането на правилото за обезщетението обаче групи от собственици и консиерж компании подадоха жалби пред местните административни съдилища. Последните осъждат мерките, които се считат за твърде ограничителни, като посочват по-специално „сериозно съмнение“ относно законосъобразността на мерките. В Страната на баските, например, съдът се произнесе в полза на групата жалбоподатели на 3 юни, като поиска от местните избрани служители да преразгледат своите разпоредби, за да предложат коригирана версия.
Така в началото на юли, след като проследи забележките, направени от съдиите, Градската общност на Страната на баските предложи преработена и коригирана версия на разпоредбите, по-специално за въвеждане на „по-добра пропорционалност“ в лицето на „недостига“ или дори липса на помещения, отговарящи на условията за обезщетение“, подчертаха съдиите. Така в новите мерки откриваме възможност за закупуване на „търговски права“ за собствениците от други, за възстановяване на помещения. Правилото за отдаване под наем на търговски обекти също е облекчено, за да може да се преобразуват и търговски обекти, чийто прозорец не излиза от общественото пространство.
Към регулиране на пазара на сезонни наеми във Франция
Настаняването в основно жилище, което се отдава за краткосрочен наем, е ограничено до 120 наемни дни през календарната година. Ако трябва да се наеме само част от квартирата (или стая без независим достъп, например), няма ограничение. От друга страна, ако имотът е втори дом и наетата част идва от поделение на основното жилище или пристройка, е възможно да се възползвате от временно разрешение с промяна на предназначението, но без необходимост от компенсация.
По отношение на студентските наеми принципът е същият. Те трябва да се дават под наем 9 месеца в годината на студент, след това 3 месеца през лятото на сезонни работници (следователно мястото за настаняване става обзаведено туристическо настаняване). Промяната на предназначението дава възможност за периодично наемане на имот в рамките на лимит от 120 дни в годината. Това искане се прави в кметството и е задължително и дава възможност за преустройство на помещения, предназначени за жилища, за друго предназначение, например краткосрочно отдаване под наем за туристи.
Новата версия на това задължение за обезщетение току-що влезе в сила на 1 март 2023 г. Съдебната битка между баската градска общност и кандидатите обаче не е приключила. След спирането на мярката в следващите месеци трябва да се проведе заседание по същество, по съдържание и дори по законосъобразност на мярката.
За Анжелик Мишел, директор на Консиерж на La Grande-Motte, „принципът на компенсация е интересно правило за спиране на недостига на жилища за жителите. Разбираемо е, че общините искат да се защитят и да избегнат загубата на населението си. Трябва обаче да се внимава предприетите мерки да не са твърде строги, в противен случай те ще имат обратния ефект: собствениците на сезонни наеми рискуват да напуснат града и да се преместят другаде.
AirBNB наеми и компенсации: всички печелят
Много градове са приели механизма за компенсация сред своите разпоредби, свързани с AirBNB и ваканционните наеми. Тяхната цел е не да навредят на развитието на тази дейност, а да регулират пазара, за да избегнат прекомерно покачване на цените на имотите на местно ниво, като същевременно запазят определен брой имоти под наем в краткосрочен план с цел привличане на туристи. Макар и трудно приложим във всички засегнати общини, принципът на компенсацията е една от мерките, които в крайна сметка ще позволят да се намери баланс и да бъдат удовлетворени всички. Общините ще разполагат с помещения за настаняване на новопристигналите, а собствениците ще могат да продължат да наемат обзаведените си туристически квартири през цялата година.
